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第四章市场法
节 市场法基本原理
第二节 搜集交易实例
第三节 选取可比实例
第四节 建立价格可比基础
第五节 交易情况修正
第六节 交易日期调整
第七节 房地产状况调整
第八节 求取比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
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节市场法的基本原理
一、市场法的概念
是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些房地产的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
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二、市场法的理论依据
替代原则:在同一供给需求圈内,市场上相似的产品应该有相近的价格。
大数法则。
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四、市场法的操作步骤
(一)搜集交易实例
(二)选取可比实例
(三)对可比实例成交价格进行处理
(四)求出比准价格
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第三节选取可比实例
一、选取可比实例必要性
用于参照比较的交易实例称为可比实例
二、选取可比实例的质量要求
1、处于同一个供求范围内
2、用途相同
3、规模相当
4、建筑结构相同
5、档次相同
6、权利性质相同
7、成交日期与估价时点接近
8、交易类型相同
9、应该是正常市场价格或者可修正为正常市场价。
三、选取可比实例的数量要求
3个以上,10个以下。
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某宗房地产交易总价为30万元,其中首付20%,余款于半年后支付。%,试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
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假设年利率为6%,则在其成交日期一次性付清的价格为:
假设半年利率为3%,则一次性付清的价格为
%,则一次性付清的价格为:
%,则一次性付清的价格为:
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第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义
如果交易情况是不正常的,修正为正常情况下的价格。
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三、交易情况修正的方法
以正常的市场价格为基准。
正常价格=实例价格×交易情况修正系数
=实例价格×1/(1±s%)
=实例价格×100/(100±s)
例如:某可比实例成交价格为5000元/平米,在估价调查中得知是属于熟人之间的交易,经分析,此交易比正常的市场价格低5%左右,则进行交易情况修正的计算过程为:
正常价格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米
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第六节 交易日期调整
一、含义:将可比实例的价格修正为在估价时点的价格。
二、交易日期调整方法
可比实例在成交日期有价格×(1±T%)=可比实例在估价时点的价格
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