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第四章章市市场场法
第一节节市市场法法基本本原理理
第二节节搜搜集交交易实实例
第三节节选选取可可比实实例
第四节节建建立价价格可可比基基础
第五节节交交易情情况修修正
第六节节交交易日日期调调整
第七节节房房地产产状况况调整整
第八节节求求取比比准价价格
第九节节市市场法法总结结和运运用举举例
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第一节节市市场场法的的基本本原理理
一、市市场法法的概概念
是将估估价对对象与与在估估价时时点的的近期期发生生过交交易的的类似似房地地产进进行比比较,,对这这些房房地产产的成成交价价格做做适当当的处处理,,以求求取估估价对对象客客观合合理价价格或或价值值的方方法。。
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二、市场法法的理论依依据
替代原则::在同一供供给需求圈圈内,市场场上相似的的产品应该该有相近的的价格。
大数法则。。
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三、市场法法适用的对对象和条件件
适用的对象象:是具有有交易性的的房地产。。
适用条件::是在同一一供求范围围内并在估估价时点的的近期,存存在着较多多类似房地地产的交易易。
三方面的价价格差异::
1、实际交易易情况与正正常交易情情况不同((情况修改改)
2、成交日期期与估价时时点不同((交易日期期调整)
3、可比实例例与估价对对象房地产产不同(房房地产状况况调整)
还可用于房房地产市场场租金及成成本收益法法、收益法法、假设开开发法中重重新构建价价格、房地地产价格各各项构成、、收入、运运营费用、、空置率、、入住率、、报酬率、、资本化率率、收益乘乘数、开发发经营期等等的求取。。
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四、市场法法的操作步步骤
(一)搜集集交易实例例
(二)选选取可比比实例
(三)对对可比实实例成交交价格进进行处理理
(四)求求出比准准价格
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第二节搜搜集交交易实例例
一、搜集集大量交交易实例例的必要要性
至少10个,其中中3个是最基基本的比比较实例例;已经经发生的的交易。。
二、搜集集交易实实例的途途径
、出出租的广广告和信信息
,,从中了了解有关关信息
三、搜集集内容的的完整性性和真实实性
四、建立立交易实实例库
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第三节选选取取可比实实例
一、选取取可比实实例必要要性
用于参照照比较的的交易实实例称为为可比实实例
二、选取取可比实实例的质质量要求求
1、处于同同一个供供求范围围内
2、用途相相同
3、规模相相当
4、建筑结结构相同同
5、档次相相同
6、权利性性质相同同
7、成交日日期与估估价时点点接近
8、交易类类型相同同
9、应该是是正常市市场价格格或者可可修正为为正常市市场价。。
三、选取取可比实实例的数数量要求求
3个以上,,10个以下。。
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第四节建建立价价格可比比基础
一、统一一付款方方式
复利计息息:利息息生息
In=P[(1+i)n—1]
n个计息周周期后的的本利和和:
Fn=P(1+i)n
求现值的的公式::
P=Fn/(1+i)n
某房地产产企业贷贷款100万,期限限3年,年利利率为10%,采用复复利计息息,3年后企业业应还款款额为
F=100×(1+10%)3=(万元))
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某宗房地产交交易总价为30万元,其中首首付20%,余款于半年年后支付。%,试计算该宗宗房地产在其其成交日期一一次付清的价价格。
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某宗房地产的的交易总价款款是80万元,合同约约定分期付款款,成交日期期首付40万,半年后支支付20万,一年后再再付20万,作以下几几种假设,年年利率为6%、半年利率为为3%、%、%,试计算将其其付款方式统统一到成交日日期一次性付付清价格分别别为多少?