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2013年
房地产企业税务稽查风险与应对共298页,您现在浏览的是第1页!
讲增值税、营业税检查及税企争议焦点问题解析
节《税收专项检查项目工作方案》
一、检查应税营业额的合理性、完整性。
1、有无直接坐支售楼收入不入账的情况。
2、营业收入是否包括了各种价外费用,重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税;收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、***件费等是否并入营业收入申报纳税。
3、是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况,关联企业之间销售价格是否合理。
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4、动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。
5、各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿(安置)等行为是否按规定足额纳税。
6、以房换地、参建联建、合作建房过程中,是否按规定申报缴纳营业税。
7、以投资名义转让土地使用权或不动产所有权,未与投资方共同承担风险,并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。
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二、检查应税营业额的及时性。
1、销售房产预收款(预收定金)是否及时申报纳税。
2、按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。
三、其他营业税涉税问题。
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(二)小规模纳税人的征收率与应纳税额的计算
1、征收率:小规模纳税人增值税征收率为3%。
2、应纳税额的计算
小规模纳税人销售货物或者应税劳务,实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法,并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式:应纳税额=销售额×征收率
3、销售额的计算
小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按下列公式计算销售额:
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
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例1-1、某房地产公司2008年3月购入2台小汽车,每台车单价200000元,增值税税率17%,汽车折旧年限为5年。为了方便工作,更新车辆,2011年4月公司将这两台小汽车出售,每台售价60000元,应如何缴纳增值税。
5、房地产企业处理废旧物资怎样纳税
例1-2、甲房地产公司开发的A小区已经竣工,在清理施工现场时,将建筑废旧物资变卖,收入110000元,缴纳了营业税5500元。
这样纳税对么?
6、国税局不收房地产企业增值税,应当如何处理?
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新《细则》第五条纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:
(1)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;
(2)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;
(3)财政部、国家税务总局规定的其他情形。
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请讨论:
(1)请计算乙公司应交营业税税额;
(2)甲公司钢材采购成本220万元,可否计入“开发成本”?
(3)甲公司可否把钢材调拨给乙公司?
(4)甲供设备怎样征税?
(5)装饰工程甲方供主要材料应当如何征税?
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(二)财税[2003]16号:通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件(弯头、三通、冷弯管、绝缘接头)、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备,其价值不包括在工程的计税营业额中。
其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值,具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
计税营业额=工程结算价款-设备价款
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例1-6、甲房地产开发公司正在开发别墅100套,准备精装修后出售,根据设计图纸计算,装修直接成本需要1980万元。其中材料费占60%,采取何种出包方式,可以减少对装修工程的营业税支出?
例1-7、A企业新建一栋写字楼,楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为3000万元,其中设备价款400万元。请问,在工程出包时,应当怎样签订合同对A企业有利?
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