文档介绍：第7章房地产开发融资与投资
房地产开发融资概述
房地产开发与经营房地产开发与经营房地产开发融资的主要形式
房地产开发融资的决策
房地产开发投资概述
李德智
房地产开发投资的风险分析
东南大学土木工程学院建设与房地产系
房地产开发的投资决策
思考题房地产融资概述
1. 小刘所在的房地产开发企业资金链紧张,准备融一、房地产开发融资的意义
资。请问目前融资的途径有哪些?对于上市或发
行企业债券,请问如何选择? 二、房地产开发融资的分类
2. 小刘所在房地产开发企业目前面临两个投资机三、房地产开发融资的特点
会:一是到某县级市进行住宅开发投资;二是在
某全国性大都市的中心区域进行写字楼开发投
资。请问,应如何进行投资决策? 四、房地产开发融资的基本要求
房地产开发融资的意义房地产开发融资的分类
房地产项目投资的金融机构的资金压(1)间接融资
特性与存在矛盾力和盈利要求—指资金供求双方不见面,而是由资金的供给
者将资金提供给金融机构,再由金融机构将资金提
供给房地产开发企业,如房地产抵押贷款、开发建
房地产开发融资必不可少设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。
(2)直接融资
—指资金供求双方(包括政府、企业和个人)
在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖中直接
涵义:房地产企业在房地产开发过程中,借助于金融机见面商定,进行票据和证券的买卖或货币借贷。
构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为
房地产开发融资的特点房地产开发融资的特点
(1)融资规模大 1997~2008年我国房地产开发企业资金来源
100%
元, 亿元,%。 90%
80%
70%
其他资金来源
(2) 偿还期较长 60%
自筹资金
50%
一个完整的房地产项目一般需要3-5年。利用外资
40% 国内贷款
30%
(3)房地产证券化趋势 20%
10%
目的:提高房地产的流动性 0%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
补充知识-房地产证券化补充知识-房地产证券化(续)
(1)概念(2)必要性
1)扩大房地产业融资规模
——房地产证券化就是把流动性较低的、非
)提高商业银行信贷资产的流动性
证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的 2
证券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投 3)房地产证券化是满足投资者的不同投资需求
资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权的重要方式
拥有的有价证券形式。(3)操作的前提
1)房地产业对证券化有较强的客观需求;
房地产证券化包括房地产项目融资证券
—— 2)比较完善的房地产金融市场,尤其是具有一
化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。定规模的抵押信贷市场和相对高效率的证券市场
体系;
补充知识-房地产证券化(续) 房地产开发融资的基本要求
3)一批既有房地产金融实践经验又有专业理论(1)确定合理的融资规模
水平的人才; 1)考虑房地产开发的规模、生产周期等;
4)完善的房地产及房地产金融法律规范。 2)注意房地产开发商品的销售趋势,防止盲目
(4)在我国实施的障碍开发不适销对路的商品房而造成大量资金的积压,影
1)我国的金融机构尤其是商业银行对房地产行响开发资金的正常周转;
业的贷款面临着巨额呆帐和不良资产的风险; 3)根据开发项目对资金使用的时间要求,将全
2)我国的《证券法》未对国有商业银行金融资年的开发资金需求量合理分解为每季度、每月的需求
产证券化作出单独的规定和描述; 量,一般合理安排融资、投放和回收,加速资金的周
3)缺乏健全的个人信用制度。转速度。
房地产开发融资的基本要求(续) 房地产开发融资的基本要求(续)
(2)正确选择房地产开发融资的渠道和方式,降(3)统筹考虑房地产开发的融资与投资,提高房
低融资成本地产开发资金的使用效益
1)房地产开发融资成本主要包括筹措费和资—力求融资成本低而投资效益高,达到综合
金使用费,不同的融资渠道和渠道方式的融资成效益最优,防止将两个环节割裂开来。
本不同。(4)按规定建立资本金制度
2)债券和股票哪个成本高? 1)资本金:指企业在工商行政管理部门登记
债券融资的利息计入生产成本在税前支付,而的注册资金。
股票融资的股息和红利必须在税后利润中支付, 2)房地产开发企业的注册资本应是多少呢