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一、RBD的概念
RBD中文译为“休闲商务区”,是城市中与其商务中心功能相呼应的新兴产
业区。它将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合,并与商务相结
合,形成一种新型的旅游休闲产业,形成现代都市新亮点。顶峰国际旅游规划认
为他是将休闲娱乐、主题旅游、精品购物、休闲健身等各类项目加以整合,并与
商务相结合,形成休闲商务活动集聚的特定区域。
顶峰国际旅游规划认为,从休闲泛化和旅游产业系统升级的角度来看,城市
RBD游憩性可以理解为:RBD代表着现代都市商业街区的一种发展模式;游憩
功能是RBD的核心功能;RBD的商务和商业功能具有明显的游憩性;城市生活
方式的提升,特别是休闲生活成为品质生活的重要组成部分,是RBD形成的重
要动力机制。
二、RBD与城镇化
对于中小型城市的新型城化镇建设,创新利用休闲商业地产的整合手段,可
以达到事半功倍的效果。RBD作为特色休闲商业中的一种主要形式,是中小型
城市必需的休闲聚集核心,也是城市品牌与都市吸引核。特别是城市中央游憩区
和城市商业休闲区的结合,作为城市休闲中的核心项目,已经成为城市必需的功
能结构。什刹海、798艺术区、南锣鼓巷等都是不同类型的休闲中心。
顶峰国际认为在新城建设过程中,集中较大规模土地,建设RBD,是规模
化新城开发最好的模式之一。而在旧城改造中,将整个旧城区、旧工厂区等区域,
依据其资源特点打造为不同形式的RBD,使其焕发出全新的魅力,也是一种重
要的手段。利用旧城改造与新城建设的机会,打造RBD,创新建设休闲新城、
商业新城、文化新城、康疗养老新城、运动新城等等,结合环城游憩带,开发批
零结合或仓储型市场休闲区、休闲新农村社区等等项目,都可以成就产城一体化
地产开发新模式。
三、RBD的形成机制及类型
在RBD的形成过程中,顶峰国际旅游规划总结出一些主要的形成机制,这
些机制是决定RBD整体或局部商业格局、形态的基础原因。
1、城市商业格局提升形成的RBD
CBD叠加型与伴生型
CBD是城市化发展和商业高度聚集的结果,是城市中最具中心性和可达性、
商业人群和信息交流量最大、地价最高、零售业最集中和最高档、配套服务最集
中的区域,是城市财富的核心。由于商业固有的多样化体验和休闲特性,CBD
自产生起就与RBD有着特殊的互动关系。CBD与RBD既可以是一体,也可以
分离。受城市商业形态、布局和消费文化等影响,CBD与RBD主要有叠加和伴
生两种关系。
RBD与CBD叠加,在中国城市形态中较普遍。从商业活动行为特征可以发
现,自古中国商业商务行为就与休闲行为结合紧密,中国历来就有在茶馆、澡堂
谈生意的****惯,这与中国传统商业文化是分不开的。在商业和商务集中发展的基
础上,为方便高密度的商务人群和商业消费,CBD的休闲性和娱乐性得到提高,
大量娱乐业态和休闲业态向此聚集,叠加的RBD则开始出现。
而城市商业和商务发展较早,现代化水平较高的城市,则更多出现CBD与
RBD相对分开、关系紧密的伴生形态。这种城市,一般具有工作与生活明确分
开的文化特征,其CBD强调区域土地价值大化和工作最效率最高化,仅能容纳
满足基本商务需求的零售店和快餐店;而娱乐休闲场所大规模聚集的RBD则位
于外围,由CBD带动并为其服务。
大型购物中心型
在城市消费水平提高、市场竞争加剧的环境下,大型和超大型购物中心应运
而生,主要有城市中心型和城市周边型两种形态,它们都具有规模化、一站式、
集约化等特点,这些特点决定它们可作为核心,辐射出城市RBD。一般来说,
集合了百货店、超市、卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态;而且有各式
快餐店、小吃店和特色餐馆,以及电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐
设施;此外,还提供一般百货店无法提供的长廊、广场、庭院等景观型购物体验。
特色购物街区型
多见于商业发展历史悠久、特色鲜明的城市,主要依托传统的商业街区形成,
并随着城市商业水平的提高而呈环状或点轴状扩张。该类RBD的形成,具有较
浓厚的本土商业特性及文化特性。
2、城市旅游休闲提升形成的RBD
旅游资源伴生型
该类RBD依托城市中较为强势的人文或自然资源,由传统休闲、旅游行为
提升所形成,同时也是城市休闲、旅游高度商业化的结果,如成都武候祠旁的锦
里。一方面,满足外地游客日益复杂的旅游、休闲和商业需求,另一方面,也以
旅游资源为核心,集合和提升本地居民的商业消费需求。
新游憩目的地型
该类RBD由城市休闲和旅游生活方式升级带动形成。随着人们物质和精神
生活快速提升,越来越多的生活形态、商业形态具有了可消费性、可体验性及可
娱乐性,大量创新的游憩方式得以产生和壮大。在此基础上,为满足城市内外顾
客的综合消费需求,以城市新游憩方式为核心,逐渐形成规模化、主题化、组团
状分布的RBD形态,它既可由某个商业类型聚集扩大而成,如城市中的酒吧街、
数码街等;也可由其非商业形态的发展、创新和集成而成,如北京798等。
3、其他
在以上几种主要类型外,还有一些可能形成RBD的机制,但由于城市社会、
经济、文化等方面的差异,这些机制不具有普遍性。如:
由规模化的新经济形式带动的RBD
在市场激烈竞争的环境下,一些产业通过规模化和聚集化进行提升,增强竞
争力,并在该过程中,形成全新的经济模式和形态,与人们生活方式紧密对接,
同时具有一定的游乐性和休闲性。如农业产业园集群形成的乡村休闲中心。
由同质化较强的社区集合带动的RBD
社区的核心是居民,再高档的建筑也需要居民的参与才能具有活力,才能体
现社区的特色文化。由同一类型的居民和建筑集聚形成的社区,已从单纯的住宅
小区,提升为具有特定文化、消费行为、景观形态的复合性主题社。在区此基础
上形成的RBD,具备特殊的核心吸引力。如大学城里的休闲商业。区
四、顶峰国际旅游策划和规划思路在城市RBD建设中的应用
1、旅游吸引物与游憩方式设计
旅游吸引物设计理念的应用
从形成机制上可以看出,RBD的吸引物系统不是独立的、内向的,而是和
城市文化、城市商业、城市景观和资源紧密联系,相互融合的。通过商业载体的
主题化、趣味化等手法,可以创造新的旅游吸引物;通过商业街的区建筑处理、
业态重组等手法,可以将分散的商业积聚成吸引物,也可将分散的吸引物集合成
核心吸引物;通过街区景观处理、城市文化具象、城市景观微缩等手法,可将城
市其他景观文化等元素“借用”进RBD;通过城市节庆、商业节庆等活动的组
织与梳理,并组织原住民参与,可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系
统。
商业形态的趣味化设计
商业形态趣味化是丰富RBD游憩内容和吸引物的重要思路,不断创新、不
断变化的商品和店面本身即可整理成为永不重复的游憩系统主要通过商品趣味
化、服务趣味化、店面趣味化和商铺间的趣味互动得以实现,其设计方法需要运
用商业流程解构、趣味点提炼和融合等方法。
商业配置的全程游憩化设计
在RBD中,特别是大型购物中心型和旅游资源伴生型,具有很强的“一站
式”消费特征,因此,需要运用旅游六要素思路,将商业形态进行分拆、重组进
“吃住行游购娱”的流程中。以商业充实游憩环节,以游憩组织商业格局。
商业形态的主题化理念
主题化商业和主题休闲是层面较高、更有深度的商业休闲形态。在城市RBD
中,“文化特色商业街”和“专业聚集商业街”最具备主题化基础,“特色购物
商业街区型”、“旅游资源伴生型”和“新游憩目的地型”三种RBD可通过混
合消费的商业整合思路,运用主题提炼和渗透技术,打造特色主体。
商业行为的游乐化设计
以游憩产品的打造思路,将文化要素、趣味因子、商业特征进行打散、提炼
和重组,可将单纯的“买卖行为”改造成为“无意识购物”和“游戏型消费”行
为,通过此项改造,买卖就是娱乐、购物就是游戏,完全融为一体。
2、体验化理念的用应
随着商业地产“同质化”的加重、人们消费****惯的转变,以及越来越难以应
对的电商冲击,倒逼实体店转向体验式商业。即更注重消费者的参与、体验和感
受,对消费者心理需求进行挖掘,从生活情境出发,营造一种休闲购物环境,使
得建筑、环境和人的消费环节更为协调,在购物中,为视觉、听觉、味觉、嗅觉
等提供愉悦的体验。
创造体验性购物环境
第一,确定体验主题是体验性购物环境设计的基础与依据,不同的主题,可
以带给人们不同的体验。第二,要实现体验,需先解决便利性和可达性问题,注
重商业功能在空间上的关联与互动,使顾客的整个购买过程能顺畅实现,并能最
大化吸引人流。第三,要重视室外展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等空间
设施,以及室外商业环境的创造性塑造,以激发出消费者的消费意识与购物行为。
第四,在建筑风格上要更多地考虑与城市环境的交融与共生,要巧妙利用城市建
筑风貌与特色加以概括并结合新的建筑设计元素使之和谐共生。
增加各种体验性业态
特***、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的
特点,具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合、特色鲜明的购
物场所将会有更大的吸引力。以儿童为核心的家庭类体验、以运动娱乐为主的年
轻消费体验以及以餐饮、咖啡为主的商务消费体验是体验式业态发展的三大方
向。
尝试体验式服务
好的体验源自多方面,可以来源于细节,更可以来源于服务。随着商场从购
物场所功能向社交功能突出的转变,“体验”也已不是简简单单加大餐饮、休闲
娱乐的比例,而还需要特色服务来支撑了。比如经常举行一些定制性的娱乐活动,
一些有针对性的优惠活动,会员活动等等,并且第一时间通过邮件、APP、微博、
微信等平台,让消费者知晓、了解及时动态,关注、参与到商场的活动中来。
3、景观设计理念的应用
不同的RBD形态,其室内景观和室外景观的配比、景观基础和性质是不同
的,微观店面景观要与宏观整体景观相互协调呼应。总结起来,城市RBD的景
观首先是商业型景观,并可运用以下设计理念,因地制宜进行打造:
情趣化商业景观
RBD商业格局本身具有复杂化和多样化,无序组合容易使其显得混乱,致
使购物过程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商业文化、商业行为中的趣味点,
运用游憩项目打造手法,可将RBD中的商业单位打造成为趣味性强的娱乐要素。
情景化商业景观
与情趣化不同,情景化手法旨在引导顾客进入一个浓厚的氛围,其基础思想
还是游憩项目设计思路,但更加着重运用各种手段,让顾客从视觉、听觉、触觉、
嗅觉和味觉等多种角度,全面吸收信息。“情趣化”与“情景化”思路的综合运
用,可将RBD设计成为一个真正的欢乐的“商业公园”。
消费型景观
“商业公园”的核心在于消费,RBD景观不能单纯就景造景,而应该以商
业价值最大化为原则,将各种服务、商品融入景观中,形成“所有景观都可以消
费,所有消费都很好玩”的整体概念。
公共空间设计理念
RBD的公共空间包括了广场、游步道、休憩设施、小品等,其设计理念同
时也应运用“情趣化”与“情景化”手法,同时应该重视的是,公共空间是联通
RBD主题化脉络和商业脉络的重要配置,其设计更需要完善的细节。
4、旅游功能分区和游线设计理念的应用
旅游功能分区与商业业态布局结合
旅游功能分区与商业业态布局是不同的,RBD的特殊形成机制,决定其规
划必须结合二者的思路,比较而言,旅游功能分区相对宏观和完整一些,而商业
业态的布局则更为微观和具体。
旅游游线与商业人流动线结合
RBD体量大、内涵丰富,完善的人流和交通线路设计,不仅是规划的要求,
更能实际延长顾客停留时间,增加衍生和附加消费。因此,在RBD的规划中,
这两种线路的设计思路必须深度结合,同时满足商业和休闲旅游的双重要求。
五、顶峰国际旅游规划特色休闲商业街区成功案例
1、湖北喳西泰水城—滨水休闲文化主题特色商业街区成功模式
项目名称:湖北喳西泰水城旅游项目修建性详细规划项目投资:
项目位置:湖北省恩施州来凤县项目性质:滨水旅游商业地产规划
项目委托方:湖北喳西泰旅游开发投资有限公司项目范围:
委托方的高度赞扬,当地政府的高度认可,一次性一致通过方案,湖北省发改委
1600万资金扶持,入选当地十大重点工程,带动多个项目总投资183亿集中开工。
喳西泰水城鸟瞰效果图
喳西泰水城土家滨水文化特色商业街区
2、曹县•鑫诚国际广场——主题公园型休闲商业城市综合体
项目名称:山东曹县·鑫诚国际广场修建性详细规划项目位置:山东省曹县
项目委托方:安徽鑫诚集团项目投资:40亿元
项目类型:旅游商业地产规划设计项目范围:32公顷
鑫诚国际广场主题游乐休闲商业聚集区
3、襄阳CBD游艇会——游艇CBD休闲商业中心
项目名称:襄阳CBD游艇会规划设计项目类型:游艇码头滨水商业街区
项目位置:襄阳未来CBD核心区
项目范围:,
以游艇休闲度假为核心功能,集水上运动、旅游观光、时尚生活、商务办公、餐饮
购物、休闲特色商业街区为一体的旅游度假综合体。
襄阳CBD游艇会