文档介绍：目录
利福商圈分析…………………………………………………………………2
㈠商场概况……………………………………………………………………………2
㈡商场优劣势评价……………………………………………………………………3
㈢北京路商业状况分析………………………………………………………………4
㈣利福商场商圈定位………………………………………………………………..4
㈤利福商城开发方向…………………………………………………………………5
利福商城开发的目标…………………………………………………………6
利福商城开发中的三大目标顾客群…………………………………………7
利福商城的租售平衡的经济预测分析………………………………………8
㈠项目投资及回报分析:……………………………………………………………8
㈡结论……………………………………………………………………………….10
如何才能“卖得出”----利福商城反租回报策划…………………………11
如何才能“租得满”----利福商城经营定位策划…………………………12
㈠商场目标消费群定位………………………………………………………………12
㈡商场的形象定位……………………………………………………………………12
㈢商场的经营方向定位………………………………………………………………12
如何才能“做得旺”------龙头商户的引进及商场管理…………………….13
㈠龙头商户的引进…………………………………………………………………….13
㈡商场管理上的五个统一:………………………………………………………….13
㈢特色商场宣传促销………………………………………………………………….15
附件:商场的配套功能及相应的设施…………………………………………………15
八、项目市场调研…………………………………………………………………….17
㈠广州大中型商业用房供求状况分析……………………………………………..17
㈡广州商品商铺租赁市场调查……………………………………………………….22
㈢广州主要大型商场调查及利福商场周边主要竞争商业用房调查……………….24
一、利福商城商圈分析
㈠商场概况
位置:
项目位于城市中轴线上的惠福东路,是广州市北往南贯穿的中心区域,东靠传统商业旺地北京路商业步行街;西邻大南路装饰材料市场、五公祠广场(即将兴建)等,南依海珠广场,水族街,花卉批发市场等,北近西湖路商业街、人民公园、市人民政府,是广州市中心营商及投资的首选之处。
近年来,市政府根据本辖区独特的历史文化渊源和鲜明的商业经济优势,在“擦亮广州市的窗口”的共识下,确定把北京路以及与之相连的惠福路和西湖路,结合周边商业网点、旅游景点、文化古迹,规划建设为一个综合性的“羊城商业旅游区”,目前市政府已斥资数亿元兴建秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场,得天独厚的商业地理位置优势将焕发无限的商机。
交通:
该地具备广州最优越的交通网络,58条公交线路穿梭往来,地铁站一、二号线近在咫尺,地上交通与地下交通都具备不可比拟的优势。
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使用性质:商、住两用综合大楼
占地面积:2908㎡
·首层:1372㎡(各层的可售部分面积)
·二层:1953㎡
·三层:1910㎡
·夹层:1166㎡
㈡商场优劣势评价
·与北京路只有咫尺之遥,属北京传统商圈的范围内,是目前距北京路最繁华地段最近的可出售商场,具备全广州乃至全国的商业辐射力、拥有广州最庞大的购物客流
·随着市政府对北京路的不断改造及完善,北京路更具营商魅力,秦汉广场、唐宋广场、明清广场三大广场的兴建将大大增强该地段的商业价值。
·便捷的公交车网及地铁线支持
·周边极为成熟的商铺经营氛围和商业配套
·利福商场具备“7”字双边位宽敞的临街面,通透的玻璃外墙,1—3层较低的经营楼层
·处于北京路背街地段,但与北京路的经营出现明显的断层,且缺乏经营特色,客流的导入存在相当的困难。
·惠福东缺乏成行成市的商业经营氛围,商业网点布局不均匀,购买力相对分散
·商场平面受建筑用地及塔楼核心筒、柱网多重制约,平面极规则,对商场的规划、人流的导向、经营使用等造成一定困难
·店前无广场,面积狭小,影响商场聚客力
·商场泊停车位较少
·惠福路单行线交通管制
·周边商铺的竞争压力、且各自为政、难以形成整体经营优势;
㈢利福商城经营定位方向
————“形象鲜明、有特色、针对性强的专业商场”
根据以上对利福大厦的综合分析,利福商城的开发启示是:
·专业商场有利于提高商场的档次及专业性,容易树立自身的经营特色、彰显独特个性。
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