文档介绍：德州锦胜广场项目商业运营整合方案烟台嘉诚实业有限公司广告部执行策划人:王维2003年6月12日目录一、企划执行目标二、“德州锦胜广场”项目--卖点寻踪三、项目本身优势、劣势对比分析四、项目现场氛围装扮策略五、售楼部装扮策略及售楼工作人员六、广告传播组合策略七、招商及售楼工作运营管理八、后期物业管理九、招商工作时间流程表十、项目本身运营修正措施十一、项目招商运营成本预算十二、附件:各种广告文案及设计版式要求一、企划执行目标(一)战略目标:1、通过“德州锦胜广场”项目,创建烟台嘉诚实业在德州良好的企业形象和品牌效应,进而取得最大经济效益和社会效应;2、在德州政府和社会各界中塑造嘉诚企业实力和信誉,使“德州锦胜广场”成为嘉诚公司在德州市场发展的立足之基石;3、在取得最大化经济效益的基础上,我们更应该在商务和物业等多元化发展方面取得更多的业绩;4、通过在德州的项目运营,使“德州锦胜广场”成为嘉诚事业在京、津、山东、河北等区域市场产生良好发展辐射的最佳楷模客观基础;5、“德州锦胜广场”不但是嘉诚事业的前驱性发展延伸的项目,更是嘉诚公司开拓华北、华东事业的试金石和效益模盘。(二)战术目标:1、通过商业运作,使“德州锦胜广场”项目成为德州之一大商业亮点;2、人、财、物及市场的合理战术运用,使嘉诚企业在发展过程里得到最科学的规范化运作提升;3、无论是广告传播策略组合、还是楼盘租售招商,我们都应该站在业主的角度和需求层次上考虑予以满足,并在最务实的工作环节上给予业主最大的满足和物业服务提供;4、综合化运营本项目,实现最大化经济效益目标和最佳化社会效应;5、用最小的投入产生最大的效益,用最简化的运作环节,取得最优化的工作效果;6、超前思维、科学组合、优化配比将是最符合本项目的运营思路;7、积聚实力在招商、租售楼盘最关键的时刻将会产生意想不到的奇特效果;8、综合策略出击,对于我们压制、击败竞争对手,取得良好的经济效益和工作运作业绩是最大的工作推进力量保障;9、所有的商业运作,最后的成败和企业形象塑造、树立取决于我们最后对业主后期的物业服务和真情满足程度。二、“德州锦胜广场”项目―[卖点寻踪]现代社会的商业大型卖场一般的经营管理和发展,无外乎取决于以下几个主要因素和客观环境条件:(一)时尚因素:时尚是一个永恒的潮流主题,每个事物的演绎和发展循环发展,总是时尚在引领市场的历史巨轮。“德州锦胜广场”从时尚这个原则出发,无论在建筑或营销推广中、广告传播上应紧抓时尚做文章。体现自己得天独厚的时尚资本。“繁荣德州商业,再掀商务风情”----------这个应该是“德州锦胜广场”商业卖场时尚的准确定位。(二)品牌因素:嘉诚在烟台的口碑和良好企业形象,我们应该在“德州锦胜广场”项目上,使德州各界朋友和广大消费者用心、用眼、用身心感受和体验到嘉诚企业的现代风貌和企业精神,并为之深深感动和心心响应。我们应使德州各界层朋友及广大消费者,能具体从以下几个方面感受和体验到嘉诚企业形象和品牌,。1嘉诚企业文化;2嘉诚企业发展足迹和历史;3嘉诚入住德州的战略意义;4嘉诚企业涉及的行业实力及综合实力展示;5嘉诚商务新概念及项目功能化强力宣传。(使用图文及简便的手段向德州广大公众推广嘉诚企业)(三)价值因素:价值因素主要体现在以下几个方面:1商业营运价值未来商业是否能在本项目附近或本项目本身产生一种兴旺发达的客观体现,投资本项目后,商户能否得到一种超值和商业兴盛等收获。2增值价值是否能增值,这对于“德州锦胜广场”项目招商运营将是一个关键性的重点问题。我们在招商运营工作中,更应该从多种工作措施上使客商有一个满意的解说对词和放心的心理感觉。(四)服务因素:1招商服务:招商工作中,从我们最基础的工作人员的每句话和每个举动都会给客商留下深深的影响。所以做好我们招商工作人员的素质教育和专业培训将是很关键的基本工作任务。2本项目招商结束后,进入商业物业管理运营期的服务:我们在招商结束后,将直接进入商业物业管理服务期,业主的满意与否也是考验我们项目能否长期得到最佳经济效益的一个关键时期。更有的是招商后进入“德州锦胜广场”经营和办公的客商,是否能依法经营,是否能为最终消费者提供真诚的服务和高质量的商品,也是对于本项目成功商业运营的一个考验。真诚恒久远,德州锦胜广场―真心、真情永远!(五)商品数量、质量因素:现代化的商业卖场成功之处就在于商品的真和多、质量的高与品牌聚集数量等经营管理辨证关系。一个立足于现代商业竞争环境空间的商业卖场无论在商品数量上、品牌档次上都应该是满足不同档次消费目标人群的超级商业卖场。但如果在规模上达不到这个层次,也可以考虑到特色经营和特色服务以区别于竞争对手,锁定一定量的目标消费人群,使之成为我们的主要稳定消费基础人群,这样方能保证在我们“德州锦胜广场”内入住的客商与我们风雨