文档介绍：宝山大黄新村商业项目建议报告
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XR Research
2010年6月
宏观及竞争市场分析 03
商业定位分析 26
产品研究建议 48
目录
第一部分宏观及竞争市场分析
区域规划与发展
基地环境调查分析
竞争市场研究
■项目区位:西接顾村镇中心,北靠宝钢,南与共富新村枢纽交接,东连北上海商业中心
■距离外环线:1km ■距离人民广场:15km ■距离虹桥机场:30分钟车程
■周边交通:南北高架、外环线、轨道交通1号线、7号线
北上海具有较高品位的商业商务中心——宝山新城。
未来宝山区重点发展的居住版块——杨行镇和顾村镇。
顾村大型社区商业中心 顾村新城(规划用地约15平方公里)商业发展建设的基本目标是满足15—20万居民日常生活消费,以及餐饮文化、休闲娱乐等综合消费需求,达到生态环境好、居民安居乐业、商业便民利民的成效。据规划,顾村新城商业功能结构由社区商业服务中心、商业特色街、居住区商业中心及居住小区(街坊)商业四个层次组成,其中主要的是: 规划中的社区商业服务中心,主要有两个,一是在外环线北侧、宝安公路南侧、沪太路中段,镇域中心位置,建设大型社区商业服务中心,主要规划商业业态有购物中心、亲水休闲广场、餐饮娱乐城等;二是在镇域西北部宝安路北侧、联杨路东侧,规划建设大型社区商业服务中心,业态功能有:购物、休闲、餐饮、娱乐等,此社区商业服务中心主要为镇域西北部分第二轮开发的住宅社区服务。
西城区(北上海商业广场)大型社区商业中心 该大型社区商业中心区域由两部分组成。一是在蕰川路、杨鑫路口,以北上海商业广场(建筑面积72510平方米,在建)为主体的社区商业中心,主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等,商业面积7万平方米左右;二是在水产路(竹韵路以东至杨泰路以西)沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业,商业面积为5万平方米左右,形成与北上海商业广场的互补。
项目周边居住区示意图
天馨花园
康桥水都
大黄村
盛宅新村
共富新村
柏丽华庭
顾村大家园
檀香湾
水产路
本案
丽景苑
杨行新村
绿地项目
,带来大量的消费人群。
常住人口分析
杨行镇水产西路、蕴川路两侧大型居住区常住人口约5-6万人;
顾村镇水产西路、泰和路两侧大型居住区常住人口约6-7万人;
大量社区商业经营客户,约1-2万人。
本案
来自苏浙或长三角腹地的大量来沪经商和务工人员,为周边的商铺带来消费人气。
顾村及杨行大量外来流动人口
,总人口为103,867人,户籍人口36,102人,其余为外来人口,同本地居民比例达到2:1。
顾村镇地区有"三多",既部、市、区属企业多,外来人口多,建筑工地多。近年来,泰和新城、共富新村两大住宅小区的开发,使顾村镇人口猛增到10万。其中小区人口占三分之二,且大部分是外来人口。
项目周边商业示意图