文档介绍：项目初步沟通报告
2010年10月
目录
TABLE OF CONTENTS
【一】市场研究
【二】项目定位
【三】产品建议
【四】经济测算
时间: 个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年
时间: 国务院总理温家宝明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市
房价过快上涨的势头。
中央经济工作会议
时间: 地产支柱产业地位淡出抑制投机性购房
《进一步加强土地出让收支管理的通知》
国务院常务会议
时间: 分期缴纳土地出让价款原则上不超过一年,首次缴款不低于50%”。
抑制
遏制
出拳
近年政策环境回顾
房产税、限购令
时间: 财政部、国税总局、住房和城乡建设部在“十一”后联合启动对房地产税会签的相关程序。时间: 北京、上海、广州、天津、深圳、杭州、南京、厦门、三亚等12个城市相继出台限购令,以家庭为单位购买第三套房合同无效。
宏观市场分析——政策
2009年沈阳商品房销售面积出现跳跃式增长,年销售量达到1580万平米,商品住宅年销售量也达到了近1480万平米,增幅达到近20%,远远超越07年水平。
2010年沈阳商品房价格(不包含郊县市)为5588元/平米,同比增幅近30%
沈阳房地产市场一直处于一种相对独立的市场行情之下,而2010年会出现如此幅度的增长,主要有两个方面的原因:
08年受金融危机影响,很多刚需客户都持币观望,使得这部分客户在09年集中爆发性购买;
当前全国物价飞涨,居民通胀预期攀升,客户将房地产作为投资保值的首要方向!
宏观市场分析——供求
城市战略价值:
国家将构筑一个包括内蒙古东部五盟市在内的东北经济圈,使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈之后的第四个中国经济增长极。
珠三角
长三角
环渤海
第四极
沈阳是东北最大的城市,也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市,具有突出的区位优势和战略地位。
城市宏观发展情况
沈阳有“东方鲁尔”的美称。沈阳是辽宁省的省会,中国的第四大城市,是东北亚地区的国际中心,是中国装备制造业基地,是东北军区所在地。       
沈阳市总面积13308平方公里,市区面积3830平方公里。,。截至2009年,沈阳市辖10个市辖区、3个县,代管1个县级市。 2009年沈阳的GDP为3000亿元,拉进了与一线城市之间的距离。
城市宏观发展情况
城市中心区:建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区;
金廊
银带
大浑南地区
沈西工业走廊
沈北农产品和食品加工区
东部现代旅游休闲度假区
西部:装备制造核心区、化学工业区、钢铁深加工及有色金属加工业区
北部:东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地
南部:民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地
东部:依托棋盘山国际风景旅游区,建成国内外知名的旅游度假区
宏观市场分析——城市功能规划
随着城市化进程的快速发展,目前已形成了以沈阳为核心的卫星城镇,都市群效应已初步显现,这为沈阳房地产市场的发展提供了充足的外围客户资源(沈阳成交客群中,有近32%的客户来源于外阜),外来人口的购买力得到了充分的释放,且购买比例有进一步激增的势头,这对我们未来的媒介宣传上,亦起到了一定的借鉴作用。
中心
中心
极
浑南新区
极
极
中心
中心
中心
中心
浑南新区
沈北新区
大连
丹东
锦州
其他城市
沈阳
阜新
抚顺
铁岭
城市发展走势
宏观市场分析——城市发展
客户群体分析
购房仍以刚性需求为主,选婚房和首次置业者居多,改善型其次
70-90平米面积段最受欢迎,主要为新结婚的两口或三口之家,更注重产品性能和附加值
沈阳市场行情相对独立,市场阶段性震荡对于高单价产品影响相对较大,而对于沈阳以刚需为主的市场则影响不大。
可以预见,未来市中心地段、高性价比、多元化的产品将成为主流!
宏观市场分析——客群