文档介绍：杨树浦路61号项目策划定位报告
21世纪不动产上海区域
2005年10月
前言 3
第一章虹口区投资环境分析 4
第二章办公楼市场分析 11
第三章区域商业市场分析 26
第四章项目分析 42
第五章产品定位以及建筑规划功能和推广建议 47
第六章商业项目改造建议 67
第七章综合娱乐商务楼建议 81
第八章物业经营管理建议 101
前言
也许,对于营销策划而言,市场在于发现。我们必须以自己的敏锐和执著,发现市场的机遇率,发现市场的创造空间。
市场的真实性、机遇率和创造空间,是我们论证和塑造一个开发项目的关键。我们不能忽视市场的真实性,我们更不能轻视市场的机遇率,我们更需要把握市场的创造空间。
对于杨树浦路61号项目的调查分析,我们的分析判断可能不会太周全,但基本的判断肯定是有价值的。
第一章虹口区投资环境分析
区域概况:
虹口,因虹口港而得名,位于上海市中心城区东北部,南连黄浦江、苏州河交汇处,与浦东新区、黄浦区隔水相望,是上海中央商务区组成部分之一,西与闸北区相连,东北与杨浦、宝山区接壤,是两区通向市中心的必经之途。,,辖9个街道1个镇。区内交通便捷,内环线横贯区域中部,轨道3号线(轻轨明珠线)、地铁M8线等穿越区境,公交线路四通八达,正在建设中的虹口足球场综合交通枢纽将成为上海东北部最大的地铁和公交换乘中心。
社会事业繁荣。鲁迅公园、鲁迅纪念馆以及矛盾、丁玲等一批文化名人故居坐落虹口,多伦路文化名人街享誉,是上海市唯一获得“全国文化模范区”称号的区;区内有上海外国语大学、上海财经大学等著名高校,复兴高级中学、华东师大一附中、鲁迅中学等重点中学及南湖职校久负盛名。医疗卫生资源丰富,有上海市第一人民医院、岳阳医院、中西医结合医院、海军411医院等著名医院。虹口足球场是全国第一个专业足球场,区里培养输送的运动员、教练员在国内外各种体育赛事上为国家、为上海争得了荣誉。
2002年以来,区委区政府抓住黄浦江两岸综合开发的历史机遇,乘势而上,做出了“突出重点、发展两翼”的战略部署,坚持高起点规划,高标准建设,全面推进北外滩地区开发和四川北路新一轮改造。在新的历史时期,全区牢固树立和认真落实科学发展观,紧紧抓住发展第一要务,坚持以两翼开发为重点,以结构调整为主线,坚持以人为本,积极推进科教兴区,加强三个文明建设,促进经济社会全面、协调、可持续发展,努力把虹口建成航运服务功能集聚、现代商贸繁荣繁华、城区环境优美整洁、科教文化事业发达的现代化中心城区。
二、两翼开发:
由外滩经黄浦江、苏州河交汇处的外白渡桥进入虹口,向右沿东大名路即到与陆家嘴隔江相望的北外滩地区,向左沿北苏州路至四川路桥即为上海市著名的市级商业街-四川北路。北外滩和四川北路犹如虹口新世纪舒展的两翼,苍劲有力。2002年1月,上海市委市政府正式启动黄浦江两岸综合开发,虹口抓住机遇,乘势而上,作出了“突出重点、发展两翼”的战略部署,北外滩和四川北路由此成为带动虹口实现跨越式发展的有力抓手。
北外滩地理位置得天独厚,坐北朝南,既享江景,又沐阳光,与外滩、陆家嘴呈“三足鼎立”之势。,,按照“百年大计、世纪精品”的要求,虹口区已于2002年完成城市规划设计和功能定位研究,2003年一批重点项目陆续启动建设。根据总体形态规划和功能定位,依托虹口港以西中央商务区,新建高档商务楼宇,构建以知识服务产业为主的现代商务功能载体;依托上海国际航运中心建设,发挥上海航交所功能,完善配套设施,进一步集聚航运要素资源,加快航运服务业发展,依托提篮桥地区历史风貌和商业基础,集聚高档居住与现代商业功能。目前,世茂北外滩酒店、国际航运中心等一批功能性项目已启动建设。建成后的北外滩地区将实现城市功能、建筑形态和生态环境的完美结合,形成融国际航运服务、中央商务、现代商业、高尚居住和滨江休闲为一体的发展区域,成为新世纪上海的新亮点,与外滩、陆家嘴形成上海的
“黄金三角”,交相辉映。
,商业、旅游、文化设施齐全,综合消费功能完善,是一条集购物、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街区。2002年,四川北路新一轮改造全面启动,邀请麦肯锡、AC·尼尔森等国际著名咨询公司完成了商业街发展的功能定位和形态规划。坚持“南、中、北”组团式开发模式:南段依托黄浦江、苏州河交汇地理优势,新建大型购物中心和商业“旗舰店”,形成时尚休闲的国际精品、名品走廊;中段以“金腰带”项目为纽带,依托四川北路公园和轨道交通东宝兴路、溧阳路车站,建设集高档酒店、商务、住宅和商业、娱乐、休闲为一体、具有海派文化特色的商业商务休闲中心;北段以虹