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深圳招商地产深圳招商地产广州番禺项目广州番禺项目
概念规划概念规划工作汇报工作汇报
2004年8月5日
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司
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汇报整体框架
概念规划
产品概念定位
概念规划理念
可借鉴的区域
发展理念归纳
概念规划方案
区域发展研究
潜在问题分析及建议
产品概念定位
红线外土地租用问题
地铁站点设置问题
项目开发原则
及开发顺序
金山地块首发问题
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
一、可借鉴的区域发展理念归纳
、生活、环境一体
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第一章项目产品概念定位
z功能复合化
z强调片区间的有机联系与街区的小尺度
z街区开放
z重视步行系统
z重视公共空间
z适当的人车共存体系
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第一章项目产品概念定位
z节点的商业开发
z项目内外部公共交通的可达性
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第一章项目产品概念定位
z番禺的发展必须挖掘区域发展的活力,引进办公和商业,构建区
域发展的反磁力中心
z大型综合购物物业在构建城市边缘区域反磁力中心的进程中起到
了极其重要的作用
z通过商业主题化、特色营造、业态丰富和配套完善等众多措施,
来提升项目和整个番禺相对于广州原有城市中心的反磁力吸引
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第一章项目产品概念定位
z考虑对环境改造的同时,也要考虑对现有自然环境的保护和共生
z考虑到现有可行性问题的同时,也要考虑到未来在区域以及在城
市中扮演的角色
z不仅要考虑近期开发建设,也要考虑到项目在相当长的历史时期
内不断扩展
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第一章项目产品概念定位
二、区域发展研究
z珠三角经济一体化加速发展
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第一章项目产品概念定位
z广州在珠三角一体化发展具有新机遇
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第一章项目产品概念定位
z广州在珠三角一体化发展中也面临挑战
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第一章项目产品概念定位
z广州强化其区域中心城市首位作用的措施
广州首位作用弱化的原因:
-----地理位置优势的丧失
-----城市发展模式的弊端
广州强化其在区域发展中首位作用的措施:
改变城市发展和建设的模式——跳跃式发展,跳出广州,发展广
州,利用反磁力中心理论,强化起对原有城市中心的影响作用
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第一章项目产品概念定位
番禺为广州城市空间跳跃式发展提供了最为合适的地理空间
z地理位置优越
z具有较好的发展基础
z城市规划的重点区域
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第一章项目产品概念定位
三、项目区域定位
发挥该区域未来的发展潜力,将之建设成为广州新的城市
会客厅,从而巩固和提高广州在珠三角区域内各城市竞争中的
城市地位,同时形成对广州原有城市中心的反磁力吸引。
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第一章项目产品概念定位
四、产品设计原则
在项目产品定位设计中必须遵循以下原则:
z物业类型设置多元化
z物业类型设置保持平衡
z客户群体层次丰富
z建立正面的区域印象
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第一章项目产品概念定位
五、具体产品描述
本项目将成为广州新镇中重要的休闲商业中心,使整个华南板块自身的
城市功能更加完善。同时本项目也将成为整个珠三角区域内最为重要的大型
休闲旅游节点之一。
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第一章项目产品概念定位
z基本客户群体:广州区域内的消费者
z潜在客户群体:整个珠三角区域内的消费者
z机会客户群体:前往广州进行休闲旅游/商务活动的消费者
在项目开发初期,为了保证项目的高品质,应将广州区域消费能
力强的高收入年轻家庭确定为首发项目的重点目标客户群体。其具
有以下特征:
z年轻的丁克家庭、或者家庭中有一个可以独立玩耍的孩子
z家庭收入相对较高
z喜欢追逐时尚,乐衷于各种休闲娱乐活动
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第一章项目产品概念定位
以高档为核心,辅以中档物业,与招商地产身份实力相匹
配,符合城市定级。
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第一章项目产品概念定位
z打造多元化的核心动力源
z保持24小时的持续活力
z保持各个区域之间的联动复合关系,促进项目的整体有机发展
“你中有我,我中有你”——提高功能区内各物业复合性
“万变同源”——提高不同功能区域内同类物业设置的连续性
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第一章项目产品概念定位
(1)时尚购物区(汉溪区域)
z核心动力源:新奇的、充满异域感的低密度大型购物长廊
z目标客户群体:年轻女性及年轻家庭
z动力源活力峰值时间:9点——***
z具体物业设置:
商业
展示场所
娱乐设施
餐饮设施
酒店
特色室外场所
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第一章项目产品概念定位
区域主题特色:滨水游廊式商业
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
¾酒店
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第一章项目产品概念定位
¾娱乐设施
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
(2)渔人码头(汉溪区域)
z核心动力源:丰富的世界各地海鲜餐饮
z目标客户群体:所有消费者
z动力源活力峰值时间:11点——13点、19点——***
z具体物业设置:
渔人码头
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
(3)时尚体验区(汉溪区域)
z核心动力源:室外大型的体验型游乐设施
z目标客户群体:年轻家庭整体,尤其是其中的男主人和孩子
z动力源活力峰值时间:9点——24点
z具体物业设置:
观赏性
文化艺术展览
剧场时尚表演(歌舞、时
装)
水幕电影
汽车主题公园
儿童游乐场
SPA
戏水乐园
婚庆/摄影
场景IT体验场地
风味餐饮
参与性
儿童***
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
(4)梦幻度假区(汉溪区域)
z核心动力源:SPA特色的主题酒店,提倡自然休闲
z目标客户群体:来此度假、度周末的家庭
z动力源活力峰值时间:9点——***
z具体物业设置:
娱乐设施
餐饮设施
酒店
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第一章项目产品概念定位
¾区域主题特色:梦幻度假酒店
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
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第一章项目产品概念定位
(5)绿色运动营地(汉溪区域)
z核心动力源:以室外大型绿色园艺为主题的休闲运动场所
z目标客户群体:来此休闲度假及附近居住区的年轻人
z动力源活力峰值时间:15点——18点
z具体物业设置
慢跑径、园艺景观和健康餐饮设施
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第一章项目产品概念定位
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