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■■■・一、刖后
在商业地产销售开展日益成熟的的今天,房地产营销筹划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销筹划必不可少,而且必须做到位。正大城和园商业城工程是正大城和园房地产开发公司开发的精品物业,将成为正大城和园市北区的新型休闲地产商业的经典作品。正大城和园商业城座落于正大城和园市城区北部的正大城和园广场旁,是正大城和园地产开发公司的新建工程。本工程占地正大城和园正大城和园平方米,根据目前的建筑设计建议方案,工程由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为正大城和园正大城和园余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为正大城和园正大城和园多平方米,商业裙楼建筑面积约正大城和园正大城和园平方米,塔楼建筑面积约正大城和园正大城和园余平方米。工程总投资约正大城和园正大城和园万元。经过前期的市场调研分析,本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想,结合目前工程现状,本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析,从营销筹划的角度出发,对工程的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
二、工程营销总体策略:
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升工程的附加价值,获取工程的最大利润,并全面树立和提升企业形象及
工程形象。概括本工程的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
三■工程营销
根据本工程“五个一”的总体营销策略,拟订本工程的营销目标方针如下,作为本工程营销工作纲领的完善和充实。1、树立一个新锐概念:休闲式购物商业。2、倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。3、提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。4、启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确。5、酝酿一场热销风暴:本工程将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
、销售目标
1、销售(招商)目标。2、销售目标分解,根据工程的定位及施工进度计划,进行营销工作。工程销售时机及价格:为了更好地在后续营销过程中充分表达总体营销策略和达成目标方针的实现,综合工程要素资源和营销推广传播要素,结合工程定位,确定以下销售时机及价格。(一)工程入市时机及姿态1、入市时机:根据规划与工程进度以及营销准备,在
20正大城和园年5月份房交会期间开盘(或20正大城和园年9月),可以抓住20正大城和园年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20正大城和园年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。2、入市姿态:以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场,开创全新休闲商业投资经营理念。(二)价格定位及价格策略1、价格定位的原那么:采用比价法和综合平衡法。2、价格定位:整个商业工程的销售均价为正大城和园正大城和园元/平方米,其中起价为正大城和园正大城和园元/平方米,最高价为正大城和园正大城和园元/平方米。3、价格策略:采取“低开高走”型平价策略,开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升),均价为正大城和园正大城和园元/m2,尾盘销售变相略降。六、宣传策略及媒介组合(一)宣传策略主题1、个性特色:“正大城和园商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”,倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。2、区位交通:本工程地处正大城和园广场旁,地段绝佳,高尚居住区地标建筑,交通便捷,是北部区域首选的理想商业地产投资环境。3、增值潜力:处于政府规划重点开展区域的核心区域,开展前景好,购置本钱低,升值潜力大,是投资置业的首选。(二)宣传媒介组合1、开盘前期:主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资,稳定回报”理念的深度挖掘,媒体主要以报纸为主,电视为辅。2、开盘后的强势推广期:即工程营销推广的重要时期,宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主,配以相关杂志、直邮广告等形式。3、开盘后的形象展示期:为了展示形象,以软性深入挖掘为主,媒介选择主要是电视和报纸,重点辅以论坛公关、促销活动、
工程招商说明会等形式。