文档介绍：谨呈:灿邦地产
灿邦地产惠州六地块
分步开发策略整合报告
2011年8月
目录
大亚湾市场调查分析
各地块属性分析及定位
整体开发策略及思考
第一部分
大亚湾市场调查与分析
政策背景
1
珠三角城市概况
惠州及大亚湾市场分析
客户定位分析
2
3
4
1月26日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议制定了进一步落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差别化住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策措施(国八条),进一步加强房地产调控。
“国八条“再升温,调控进一步加压
4月8-9日,温家宝总理在浙江就经济运行情况进行调研时表示,,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。
4月13日,温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调,要巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求,努力增加市场供应,稳定市场预期,把房价控制在一个合理水平。
5月1日,温家宝总理在视察北京保障性住房建设工地时表示,要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的;要特别关注困难群体和中低收入家庭,使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。
收缩贷款
“限购令”
限价销售
房产税
房地产市场
面临强大压力
政府组合拳,空前严厉
2010年4月
2010年10月
2011年4月
限贷
限购
限价
商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套房以上住房贷款;对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
对于本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭),限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。
在项目办理预售许可证时,必须提供房源每套的价格表,房源的均价按照限定的价格销售。对去年在售的项目:不得高于去年实际备案均价的10%,对今年上市的项目:不得高于核定片区均价的10%。
2011年1月28日
房产税
上海:对新购住房,家庭全部住房面积高于60㎡的部分,1)对交易单价低于全市均价2倍的,%;2)对交易单价高于全市均价2倍的,税率06%。重庆:对高端住宅征收,%,3到4倍的税率1%,%。
——要点分析:政府通过收窄融资渠道、提高住房持有成本,甚至压抑销售价格等方式,中短期内
将对稳定房价有一定的成效,但从长期来看,只要房地产的投资属性未发生变化,将难以改变
供求失衡的局面,房价上涨仍为必然趋势。
政府组合拳,空前严厉
中国人民银行决定,从2011年6月20日起,。
此次为中国央行自2010年以来第12次提高存款准备金率,也是2011年第6次上调存款准备金率。。
历史新高点
历年存款准备金率走势
存款准备金率连续上调,流动性资金受严峻考验
购房总价
置业次数
首付比例
利率标准
现行利率
总利息
月供
总利息增加
月供增加
100万
一套
3成
基准
%
832016
7633
28483
两套
6成
%
930490
8043
32133
中国人民银行4月5日晚间宣布,自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中,,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次加息,也是去年以来第四次加息。
稳定物价被当局视为今年工作的重要任务,而市场预期我国物价指数会在一定时期内连续攀升,因此此时加息是我国央行对通胀压力所作出的提前应对。
存、贷款利率走势
抵通胀、抑需求、频加息、成压力
流动性紧缩使中小企业面临资金链断裂的危险
在流动性收紧、成本上升等压力下,不少中小企业正面临资金链断裂的危险,浙江、江苏、广东等地此类型的企业已出现半停工、停工状态。
工信部的数据显示,今年前两个月,%,%,%。
信贷