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9月12日,北京首次物业治理招标由美林花园胜利举办。招标会上,由多位专家和客户代表组成的评委会针对每一家竞标单位都进展了“连珠炮”式的现场提问,其中许多问题都是物业治理工作的一些焦点、热点话题。以下是这次问答的精选。
第一辩论人:北京达文物业治理公司
刘志宇(北京市小区办主任,以下简称“刘”):你们在标书中提到了接收美林花园后要先收3个月的物业治理费作抵押,请问这种做法的依据是什么?
答:我们依据的是北京市小区办的规定,要收2%或是3%的基金,这3个月的治理费要用于重大公用设施的改建和维护,由于高档物业需要比拟高的支出,尤其是工程治理方面,所以需要有适当的治理费用作为修理基金。
刘:北京市现在没有关于要收物业治理费押金的规定。
点评:物业治理费及公共代办性效劳工程预付押金或保证金的问题,法律法规对此无规定,是否收取需以双方在《房屋使用、治理、修理公约》中的商定为依据。
季如进(清华大学房地产讨论所副所长,以下简称“季”):你们在标书中提出,工程修理费用每年按20%的速度递增,依据的是什么?你们实行的是提取酬金的方式,但不知你们在降低治理本钱上有哪些措施?
答:首先,物业的保修应由进展商供应,但现在的状况是进展商把修理费用都转给物业治理公司担当;固定资产都有肯定折旧,修理费也应渐渐递增,20%是我们依据目前的实际状况提出的。
其次点,在降低治理本钱上,我们有特别明确的目标,在工程修理、维护方面,我们做到有章可循,由于此次美林花园招标中对一些功能安排不清,我们只能按一般测算值来确定。
点评:工程修理是在建筑商、进展商对工程保修工程之外及保修期限届满之后才会发生的,该费用划分为中小修工程费用与大修工程费用,前者从日常物业治理费中支付,后者从公共修理基金中支付。
蔡鸿岩(精品家园房地产询问公司总经理,以下简称“蔡经理”):物业治理必需要实行财务公开化,但你们公司的标书并未涉及,请解释一下。
答:我们通过两种途径实现财务的公开化,一种是资产负债表及各种基金的治理表,这是按ISO9000认证标准制定的;同时,承受物业治理委员会的抽查,定期向他们汇报。
点评:物业公司的财务及经营状况应当以适当方式公开,这是作为受托人的物业公司对托付人(业主、物业治理委员会)应当履行的法律义务,公开的方式包括定期向物业治理委员会报告及向全体业主公布财务状况及治理状况。
其次辩论人:北京保利物业酒店治理公司
徐俊达(建立部房地产司物业到处长,以下简称“徐”):保利公司既从事酒店治理,又从事公寓治理,请问这两种物业治理有何区分?
答:我觉得,他们最大的区分在于:酒店治理强调的是经营;物业治理强调的是效劳。
杜女士(美林花园客户代表,以下简称“杜”):在人员编制和费用支出当中,你们提出的财务人员竟然占到8人,这几乎是其他几家的总和;工程队的编制竟然占到了60人,这就等于业主要多养很多充裕人员,请赐予解释。
答:我们是将美林公寓修理选购编制放到财务编制中,作为一家物业治理公司,选购是一个特别大的支出环节,应当受到财务的监视和掌握,所以我认为8个人的编制并不大。