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物业效劳的现实困扰
7月31日,在纠葛断断续续地持续了两年后,长沙“恩瑞麓山名园”业主与长沙瑞通物业效劳公司之间的冲突再次升级:约200名业主和多名保安发生冲突。据悉,此次冲突的导火线是:众多业主不满麓山名园的经济适用房质量和收费等,7月30日,200多名业主开会协商,定于次日上午8时要求开发商无条件地退还花园费并拒绝连续交费,而在他们去找开发商协商有关赔偿问题的过程中,业主和物管方发生了冲突。
近年来,物管与业主的冲突频频发生,与此同时,业主们也在相当范围内使用了另一些消极手段,其中最常用的是“拒交治理费”。不同于前者的是,这种对抗以另一种非暴力的面貌消失。
日前,北京市学知园业主由于拒交高达240余万元治理费被物管公司告上法庭,可以说是业主以不交费来反抗物管纠纷的又一典型案例。
据悉,该大事的原由是由于物管存在乱收费问题,而公摊该根据多大的面积交费却是业主和物管公司争议的焦点。
据介绍,由于业主对公摊面积存在争议,今年6月,海淀测绘部门给出新的面积系数,,折合金额上千万元。业主要求按新的测绘面积,更改房产证,并追回开发商和原告物业效劳公司多收取的购房费、契税、物业费、供暖费等各项费用。但是开发商以“没钱支付”为由,建议把多公摊的地下室出租,用租金归还业主。而且,开发商一方还以没有正式文件为由,始终不同意更改房产证,并称现行法规规定的惟一收费依据,只能是产权证上写明的面积,也就是说业主们仍要为多公摊的面积付费。
开发商认为,海淀测绘部门并未明确下结论说那2700余平方米不能公摊,按规定假如该局部面积没有用于经营用途,就可以公摊。由此,开发商建议将该局部面积出租,租金可以作为小区物业效劳费用,这样业主就有可能不需要再交物业效劳费了。
物管隐情:三角关系纠缠不清
由上述事例可以看出,事实上,业主欠费并不完全是物业效劳公司效劳质量的问题。由于房屋产权证、土地使用证等证件的代办,房屋质量消失问题无法准时修缮,公摊面积存在争议等问题,业主将一腔怒气想固然地撒在物业效劳公司身上,使物管公司百口莫辩。
开发商、物业效劳公司和业主搅进纠缠不清的三角关系,假如没有更好的解决途径,只能陷入恶性循环状态。对业主而言,选择不交费和不合作成了对抗物业效劳方“最有效”的方法;而处于被行政和舆论双重监视下的物业效劳方,由于要面对很多本是房产开发商遗留下来的问题,暴力难免会成为其查找平衡点的一种极端手段。
一业内人士说,对在利益上已经纠缠不清的物管公司和业主双方来说,暴力和非暴力冲突都是一种“双输”的局面:业主欠费导致物业受损;物业效劳方的结局也大多是“赔了夫人又折兵”。“在各种形式的对抗和冲突里,谁是强者,谁是弱者很难说。最终搅乱的是整个房地产产业价值链。”
这位业内人士在总结上述现象的症结时认为有两个缘由:一是居民物业效劳观念尚未形成,二是物业效劳法规尚待完善。但根本上的缘由在于物业效劳与地产开发的链接上,由于地产开发与物业效劳交接不清导致物业产权的归属消失问题。由于大多数物业效劳公司由房地产开发商自己指定,这必定使得业主在遇到问题时拿物业效劳公司开刀。
业内人士还指出,对于全国大多数地区而言,物管市场还处于“发育阶段”,传统的做法是房地产开发与物业效劳捆绑在一起,这样的操作本钱会比拟低,但物业效劳的利润事实上已经转移到房地产开发商那儿去了。
解决纠纷:需从根本问题着手
依据一些物管公司老总的反映,“无钱”通常使物业效劳陷入“经济逆境”。而来自业主和物业效劳公司的深层冲突是造成甚至加剧这种逆境的重要缘由。一些地区在制定物业效劳收费标准时延用政府定价方式,主要考虑消费者承受力量,而不能依照物业效劳发生的本钱,使局部物业效劳收费背离价值规律。这使得行业自身急剧扩张的态势和狭小的利润上升空间显得特别紧急。
依据长沙市相关部门的最近一次调查结果显示,长沙市区目前实行物业效劳的住宅小区和大厦有307个,承受物业效劳效劳的居民将近30万。然而即便是这样一个初具形态的物业市场,85%的公司还都处于亏损状态。与业主对物业效劳公司居高不下的投诉量相对的事实是,“超过一半的长沙社区居民拒绝上缴物业效劳费”。在物业效劳公司亏损的状况下,抬涨费用和降低本钱就成为物业公司寻求利润最大化的两种方案。而无论哪一种方案都孕育了物管和业主之间冲突激化的更多可能。
法律作为解决问题最重要的准则,然而实际上,一旦在费用等问题上消失纠纷,物业效劳费用官司往往需要几个月甚至几年的时间才能判下来。针对北京学知园小区业主欠费240余万元的事实,物管到法院分别起诉了400多户欠费业主。而法院每天只能受理5起案件,在连承受理了20起后,法院就不再受理,称要等这20起案件审结后再连续受理。“按这种速度,再过一年这官司也打不完,物业费也收不回来。”学知园小区物管负责人为此深感无奈。
对此,业内人士认为,解决纠纷的根本问题还在于物业效劳法规细则的进一步完善。