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高姿大厦评估报告
上海陕西南路高姿大厦评估报告
项目信息
地理位置
项目位于黄埔区(原卢湾区)陕西南路233号,1/10号线陕西南路站与9/12号线嘉善路之间,临近上海文化广场与绍兴公园。
项目西临陕西南路、南临绍兴路、北临永嘉路,所在区域旧时为法租界,项目周边拥有众多历史优秀建筑及文物保护单位。商办产权,目前为汉庭快捷酒店。
户型
项目整体为三角形。
体量
项目为1-11层,产权面积平方米。
商业共三层
办公/酒店公寓为4-11层
目前情况
项目为续辉所有,该地块先抵押给农行,之后续辉作为债务人将项目通过上海银行抵押给东方资产公司。东方资产已拥有标的2年。
目前项目在租,包括汉庭酒店等品牌。
标的:高姿大厦3,m²,其中商业m²,办公m²
收购总额:12,000万,折合楼板价万元/m²
付款方式:引进银行并购贷款(年利率:9%),一次性支付100%收购款项,取得所有标的房源的产权。
收购款之外的成本承担:装修改造费、原租赁方清退费、代理费用、营销费用、交易税费
税费及承担:办理收购的过户手续时所需要支付的交易税费由收购方承担;
出让方案
方案一:变卖
东方资产申请解冻标的后,按照约定价格进行过户。
方案风险点:1、标的解冻后,至房产交易中心提交过户登记材料后,交易中心承诺20个工作日完成过户;由于续辉负债情况,在此期间其余债权人对标的索权导致标的被查封的风险。2、东方资产要求递交过户材料后完成收购资金支付。
方案二:拍卖
与东方资产商定方案,对参与拍卖人选进行准入条件的设置。
方案风险点:无法锁定获取标的价格。
地块周边情况分析
地块周边现状
无专用停车场,仅地面停车场约14个。
区域供需分析
地块附近可售项目不多,周边目前无住宅销售项目,写字楼产品旁边瑞金路日月光伯爵居
。
竞品市场分析
目前日月光伯爵居在售价格万,小面积的达到7万以上,开发商月成交2-3套
华丽家族汇景公寓二手价格在万-6万元之间
项目如住宅性质,价格肯定在10万-15万的价格,但办公性质的话价格话,项目价格在5万万左右(毛坯)。
产品定位及建议
从项目实际情况来看,已无法再分割做小,那项目有以下2种发展方向
改建精品酒店(自持)
房型割小,请特色室内设计师设计,相对有一定的市场
重新精装修,按酒店公寓出售
按此地段的价格,装修标准的成本在3800元/平米左右,对外报6000元/平米。
装修标准(地暖/中央空调/新风/软水)
厨房(mile等级)
卫生间(高仪/唯宝等级)
商业
可改成咖啡店或特色书店等小资
产品面积、价格及销售速度建议
因装修成本无法进入土增税抵扣项,故每一套房的销售都签销售合同和装修合同两份合同。
方案一(营销部提供):
酒店公寓3-11楼,精装,清水价格万元/平方米,装修价格万元/平方米
商业1-2楼,清水,价格预估在万左右
销售周期:2016年12月至2017年11月,共12个月
销售方式建议中介联动为主
方案二(同策提供):
酒店公寓3-11楼,精装,清水价格万,装修后价格元/平米
商业1-2楼,清水,价格预估在7万左右
销售周期:共9个月
测算
方案一(营销部提供)
指标
类型
套数
建筑面积(m²)
酒店公寓
22
商业
4
合计
26
开发周期
2016年
2017
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目洽谈
获取项目
解押、清退及获取产证
招投标、设计和样板房售楼处施工
销售
销售计划
物业
面积(m2)
2016年
2017年
2018年
总计
酒店公寓
3295
销售比例
15%
85%
0%
100%
销量(m2)
505
2,790
-
3,295
售价(万元/m2)
销售额(万元)
2,805
15,017
-
17,821
商业
606
销售比例
29%
71%
0%
100%
销量(m2)
174
432
-
606
售价(万元/m2)
销售额(万元)
1,087
2,655
-
3,742
销售合计
销量(m2)
679
3,222
-
3,901
销售额(万元)
3,892
17,671
-
21,563
回款额(万元)
1,167
18,915
1,480
21,563
装修合同合计
装修单价
-
-
装修合同收入
303
1,674
-
1,977
回款额(万元)
152
1,826
1,977
回款额(万元)
1,319
20,741
1,480
23,540
备注:
1、项目为二手房转让,考虑到改造成本不能进行增值税抵扣,销售时按照销售合同和装修合同签订,涵盖装修合同4%的营业税。
2、销售回款按照当月30%,次月20%,缴足50%首付后三个月银行放贷的速度计算。
3、装修回款按照当月50%,次月50%的速度计算。
目标成本
项目总体情况
公寓
商业
建设总投资
目标成本(万元)
可售面积(m2)
成本指标(元/m2)
目标成本(万元)
可售面积(m2)
成本指标(元/m2)
目标成本(万元)
可售面积(m2)
成本指标(元/m2)
一
土地价款
13,511
3,901
34,633
11,413
3,295
34,633
2,098
606
34,633
二
开发前期费
143
3,901
366
121
3,295
366
22
606
366
三
主体建安费
2,011
3,901
5,155
1,893
3,295
5,745
118
606
1,945
四
基础设施费
101
3,901
260
86
3,295
260
16
606
260
五
配套设施费
0
3,901
0
0
3,295
0
0
606
0
六
开发间接费
135
3,901
347
114
3,295
347
21
606
347
开发成本
15,902
3,901
40,762
13,627
3,295
41,352
2,275
606
37,552
资金支付计划
2016年
2017年
2018年
合计
一
收购额
12000
12000
二
对方出让需支付税费
1,152
1,152
营业税及附加(收购增值额*%)
350
印花税(收购额*%)
6
6
土增税(转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率)
796
所得税((转让收入-房产原值-合理费用)×20%)
-
三
我方收购需支付税费
1,394
承租人清退费
1,000
1000
评估费(房产税核价用)
12
12
评估费(用于银行贷款)
10
10
交易手续费及登记费
6
契税(收购额*3%)
360
360
印花税(收购额*%)及其他
6
6
收购总费用
14,546
14,546
四
装修改造成本
1,928
580
2,508
五
期间费用
1,356
1,937
29
3,322
管理费(顾问费(=收购价格*%)+收入*%)
534
209
743
营销费(代理费(=毛坯收入*3%)+营销费用)
58
946
1,004
财务费
763
781
29
1,574
合计
17,830
2,517
29
20,376
收益情况
销售收入(万元)
装修收入(万元)
合计(万元)
一
收入
21,
1,
23,
二
成本
12,
2,
14,
三
期间费用
3,
3,
管理费用
财务费用
1,
1,
营销费用
1,
1,
四
税金
3,
3,
收购税费
销售税金
3,
3,
营业税及附加
合同印花税
评估费(房产税核价用)
土增税
2,
2,
五
税前净利
2,
2,
六
所得税
七
税后净利
2,
1,
八
税后扣除
2,
2,
九
实际净利
备注:税后扣除含对方出让需支付税费和承租人清退费。
方案二(同策提供)
指标
类型
套数
建筑面积(m²)
酒店公寓
22
3,
商业一楼
4
合计
26
销售计划
建设总投资
收购金额
标的收购均价
元/平方
30,
标的公寓收购总价
元
120,000,
套数
单元
26
其他:
1、现有租户清退费-汉庭、XX
元
10,000,
2、承担出让方需缴纳的房产相关税费
元
3,563,
3、承担出让方需缴纳的增值税费
元
7,961,
实际基金收购支出费用
元
141,524,
出让方需要缴纳的房产税费-续辉
序号
支出项
比例
小计
1
合同印花税
%
60,
2
营业税及附加
%
3,503,
3
土地增值税
超率累进税率
7,961,
买入方需要缴纳的房产税费-投资人
序号
支出项
比例
小计
1
评估费(房产税核价用)
120,
2
评估费(用于银行贷款)
100,
3
交易手续费
%
30,
4
权属登记费
550
14,300
5
抵押登记费
550
14,300
6
契税
3%
3,600,
7
合同印花税
%
60,
8
税务筹划
100,
9
顾问费
%
4,200,
8,238,
二手房交易(非住宅)