文档介绍：、成都市场2、区域市场及竞品分析3、项目解读4、客户分析5、项目营销定位6、销售策略及执行7、推广策略及执行8、广告表现PART1:成都市场09年成都主城区:供应、成交双双强势上扬09年的市场在成功消化本年度的供应的同时,也在消化07、08年的存量?09年主城区商品住宅的成交量远大于供应量成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月100万平方米左右的高位?第一个成交量高峰—5月,主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应,使成交量一跃达到了200多万平米。?第二个成交量高峰—11月,由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬,出现了大量的恐慌性消费,11月成交量达到145万余平方米。2009年市场存量概况?截至2009年11月30日,㎡(%),可售套数46293套(%)?根据成都市2009年的月平均成交面积(103万㎡/月)测算,目前的存量销售周期为5个月,市场已属于中度供不应求的供求关系。2009年1月—2009年11月商品住宅可售数据分析2009年环线供应对比?从新增供应量的环域分配来看,“一环至二环”环域仅占到15%,“二环至三环”环域占到了53%,“三环外”环域占到了32%。针对本项目所在的二环内区域,按照上图分析,属于供应量稀少的区域。2009年11月各环域新增商品住宅供应量对比统计2010年年初周成交趋势?2010年1月1日—15日,成都市共成交商品住宅748套,,%%,环比2009年12月分别下降89%%。近两个月主城成交情况宏观市场总结?09年成都楼市整体销售火爆,量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价飙升。?受政府宏观政策,金融政策,传统营销淡季等多种不利因素的影响,2010年1月楼市出现明显下滑。短期内客户观望,市场成交状况将持续受到影响。?2010年市场整体保持平稳,上年火爆难以再现。世家机构的观点是2010上半年政府会持续保持目前的“遏制”状态,年中开始政策会逐步放松,市场预期较好。宏观市场对本项目的启示?本项目主要销售时间在2010年下半年,属于国家宏观调控开始放松期,市场开始有好转的趋势。?本项目可抓住2010年下半年的有利市场形势,以回款最快的住宅推售开始,集中爆破,成功完成年度销售10亿的任务。在把握了宏观市场之后,我们进一步了解区域市场的发展。