文档介绍：2011-4-25
伟业顾问武汉市场部
武汉新政下营销专题研究
目录
第一部分新政对武汉的影响
第二部分新政下武汉营销策略
第三部分新政下营销建议
第一部分新政对武汉的影响
武汉新政简析
武汉市场反应
汉九条细则
首套房首付比例
首套首付一律30%
第二套及以上住房贷款
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。二套以上住房禁购
非本地居民购房
二套以上禁购,无纳税或社保证明禁购
限购
已有1套房的本市户籍家庭、有1年纳税、社证明,限购1套住房;已有2套及以上住房的本市户籍家庭、有1套及以上住房的非本市户籍家庭、无法提供1年纳税、社证明的,暂停在本市内购房。
新政抬高了购房的门槛,对客户结构和量进行了限制
影响
抬高购房门槛
大部分外地客户和部分本地客户被限制
最终影响
客户的结构和量
武汉新政简介
4月,武汉市商品房价格7774元/㎡,环比上涨了615元/㎡,%。汉九条出台以后,4月市场成交情况受影响,但价格仍呈现高位波动。国家调控对武汉楼市的影响效果较缓,成交价格尚未出现明显松动。
新政对武汉楼市的影响效果较缓,成交价格仍处于高位
表现1—价格
新政后武汉商品房成交量下跌,3-4月逐渐回暖,主要是受传统淡季和春节的影响,受政策影响不大
4月,武汉市商品房成交9299套,环比了减少了883套,%。同比减少了6489套,%。本月商品房成交情况受汉九条的限购影响逐渐明显。
表现2—成交量
新政后各线产品销量出现波动,成交房源主要集中于首置首改产品
在武汉市4月总成交量出现较大幅度下跌的形势下,4月各户型的成交量均出现了不同幅度的下跌。由于两房及三房产品一直是市场需求的主流产品,在4月成交量较上月成交量下跌的背景下,其下跌之势尤为明显。在价格方面除四室及以上产品出现较大幅度的上涨之外,其余各类户型产品均保持平稳态势。
表现3—成交结构
在走量与限购的矛盾下,各大开发企业均有转向推售刚需产品的趋势
楼盘名称
推售价格
推售产品
新政前(1月)
新政后(3月)
新政前
新政后(4、5月将推产品)
福星惠誉水岸国际
10000
——
40-90㎡一房一厅LOFT
90-130㎡两房两厅、三房两厅
瑞安御江苑
35000
——
250-310㎡四房两厅、五房两厅
无新产品推售计划
武汉万达中心
24000
-11000
240-330㎡三房两厅
30-60㎡一房一厅5梯20户SOHO产品
万科红郡
8500
+100
86-180㎡两房两厅、三房两厅、四房两厅
73-89㎡一房两厅、两房两厅
金地圣爱米伦
10000
+1000(暗降)
125-153平米6层电梯洋房
不详
复地东湖国际
18000
-4500
278-368㎡三房两厅、四房三厅
97㎡三房两厅及部分201 ㎡叠墅
华润中央公园
13000
——
120㎡-139㎡三房,88㎡-95㎡两房,
160㎡四房
仍以目前产品为主
表现3—产品结构
部分开发商选择观望,开盘量锐减,加剧下半年竞争态势
开发商
对政策反应
销售目标
万科
谨慎,可能调低销售目标。
武汉万科100亿;金色城市,万科红郡均为15亿。
金地
乐观,认为终极改善是影响不大。
金地澜菲西岸10亿
华润
谨慎,走量为先,可适当牺牲价格
橡树湾15亿,一期清盘。
中冶
乐观,项目均不在限购区。是利好
创业苑上半年5万平米清盘
万达
不大在意政策,不会因为政策改变销售计划与策略。走量要求高。
万达公馆1-2年卖完。
绿地集团
谨慎,2011年绿地将加快上市步伐,对走量要求较高。
不详,但可以肯定走量要求高。四新绿地46万平米计划2年清盘。
开盘量
销售目标
全国72个大中城市中,60个城市商品房的2月开盘数环比下降,%;
武汉2月实际开盘8个,环比降近60%;
石家庄、郑州、太原等15个城市2月出现零项目开盘,占比21%。
调控必定导致成交量萎缩,各大开发商对销售目标制定较高,对走量要求较高。
表现4—企业态度
楼盘名称
外地客户比例(限制客户)
新政前(1月份)
新政后(3月份)
百瑞景中央生活区
%
%
泛海国际居住区
%
%
福星惠誉水岸国际
%
%
复地东湖国际
%
%
华润中央公园
%
%
瑞安御江苑
%
25%
世茂锦绣长江
%