文档介绍：自贡鸿翔项目
整体定位和营销执行策略报告
深圳天方公司内部资料请勿外传1
本报告主要完成以下四大命题
1、本项目自身条件研判。
2、本项目如何跟塞纳河畔竞争?
3、本项目的产品创新“法宝”如何打造?
4、在2010年,本项目如何营销制胜?
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我们的思维导图
项目地块分析
项目目标设计
项目核心定位
产品优化建议
营销推广策略
市场背景分析
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项目概况
本项目基本经济技术指标
规划用地 17566㎡
总建筑面积㎡
住宅面积㎡
商业面积 1283 ㎡
556户
一房:28户,49 ㎡
总户数
两房:382户,85-88 ㎡
三房:146户,107 ㎡
容积率
绿地率 %
建筑密度 %
停车位 278
备注:以上户型统计根据户型平面图而来。绿色圆点为三房位置。 4
项目概况
项目外立面效果图
南立面图(自雅路方向)
鸟瞰图
项目外立面简洁素雅,
具有一定品质感。 5
项目概况
本项目基本特征:三区结合部的小项目
优势: 劣势:
户型紧凑实用,满足刚偏离主城区;体量较
性需求和首次置业。小;外部配套较差;
周边环境较差。
机遇: 威胁:
2009年外部市场好转。塞纳河畔的规模、产品、
房地产投资地位进一步品牌对本项目形成全面
稳固。威胁。
总结:本项目必须通过自身产品、周边公园环境作为主要竞争突破点。
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项目概况
本项目的出路在哪里
小项目胜出的主要法宝是有两个,一是跟随大
项目,二是局部出位。切忌单打独斗。
跟随即尾随在市场上已经形成一定品牌效应的
竞争项目,抢夺市场份额。出位即在产品和营
销制造与市场不同的竞争点,引起市场关注。
所以本项目应该——
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跟随塞纳河畔
超越塞纳河畔
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重点竞争楼盘分析——塞纳河畔
本项目
项目基本概况
z项目规模:用地62亩, 塞纳河畔
万平方米
z配套:休闲广场,会所、幼儿园、游泳
池、网球场等约18000平米
z商业总建面:3000平方米
z地下车库面积:12000平方米
z停车位约:380个
z总户数:约1400户
z容积率:
z绿地率:45%
z建筑密度:13%
塞纳河畔在规模上、配套上、品质上具有本项目难以超越的特点。
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重点竞争楼盘分析——塞纳河畔
项目销售概况
开发情况:2007年11月18日,塞纳河畔项目销售中心正式对外亮相。
项目整体规划5个组团分期开发,目前开发到第三期。
5#楼2008年8月22 取得预售许可,可售房源297套,
米,销售历时一年,目前基本完成,已经交房入住。
4#楼销售基本完成,工程进度接近封顶断水,2010年下半年即可交
房入住。
目前销售重点是3#栋,约320套。
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