文档介绍：東京建物
阶段汇报10——东京建物市场及客户研究方法解读
上海区域本部企划部佘润廷 2007年5月20日
全过程参与项目开发的开发企画部
开发企画部从土地研究开始参与项目开发工作:
1、东京建物项目开发流程简图
土地
信息
获取
土地取得交付
建筑确认申请
开工
竣工
交付
物管售后
①土地获取阶段
②商品企画阶段
样板房
完成
③事业推进阶段(品质控制阶段)
④销售阶段
⑤售后阶段
住宅情报开发部
住宅事业部
住宅品质管理部
东京建物不动产贩卖公司
东京建物物业管理公司
住宅开发企画部
(1)土地获取责任部门——住宅情报开发部
(2)事业推进责任部门——住宅事业部
(3)品质管理责任部门——住宅品质管理部
(4)销售工作责任部门——东京建物不动产贩卖公司
(5)物业管理及售后服务部门——东京建物物业管理公司
全过程负责市场和客户研究工作
——开发企画部
比住宅事业本部的其他部门更全过程的参与项目开发工作
全过程参与项目开发的开发企画部
(一)开发企画部架构:
2、住宅事业本部开发企画部介绍
(1)住宅事业相关的项目企画及推进;
(2)住宅事业的相关市场调查和各类顾客信息的收集和整理;
(3)住宅事业相关的新事业和新操作方法研究
(4)住宅事业的广告宣传业务(总体Brillia);
(5)品牌的相关管理;
(6)住宅事业本部各事业部计划完成情况管理、资金规划管理;
(7)根据公司战略,制定住宅事业本部的战略并进行管理;
(8)住宅事业相关的产品研究和开发(式样书);
开发企画部职能:主要分为“住宅市场及客户研究、住宅事业战略及计划制定管理、住宅产品标准化(式样书)研究制定”三部分。由三个组分别负责,具体如下:
开发企画部(25人)
开发企画组(15人)
计划管理组(8人)
商品企画组(2人)
开发企画组职责
计划管理组职责
商品企画组职责
全过程参与项目开发的开发企画部
(二)开发企画部从土地研究开始到住宅交付全过程参与开发工作:
土地
信息
获取
土地取得交付
建筑确认申请
开工
竣工
交付
物管售后
①土地获取阶段
②商品企画阶段
样板房
完成
③事业推进阶段(品质控制阶段)
④销售阶段
⑤售后阶段
土地获取阶段:
开发企画组负责针对意向土地进行市场调研,给出产品及售价初步建议。配合住宅情报开发部完成土地获取工作。
2、住宅事业本部开发企画部介绍
商品企画阶段:
开发企画组负责项目商品企画工作(包括目标客户锁定、商品主题设定等)。配合住宅事业部完成商品企画工作。
销售前的事业推进阶段:
开发企画组负责配合住宅事业部完成与销售公司的相关协调工作。
开始销售到交付的事业推进阶段:
计划管理组负责配合事业部对项目的销售工作进行计划管理和监控。并每周针对给出评估和管理建议。
在项目开发过程中,开发企画部的职能始终定位为“市场、客户研究”方面的内部资源平台,对土地获取、事业推进工作给予支持和监控:
(1)开发企画组;负责进行市场和客户研究。
(2)计划管理组:负责在销售阶段进行计划管理和监控。
全过程参与项目开发的开发企画部
(三)开发企画部另一重要职能是牵头进行商品企画(标准化研究):
2、住宅事业本部开发企画部介绍
开发企画部中的商品企划组主要负责商品的标准化研究工作,该工作成果为《式样书》,开发式样书过程中的专业工作主要靠整合相关专业部门进行。
东京建物的式样书:主要分为七个等级,标准由高到低依次为:S、A1、A2、B1、B2、C1、C2。
关于东京建物的式样书,将以专题方式进行详细汇报。
客户需求
开发企画部
商品企画组
式样书
标准图集
设计条件
配置清单
全过程参与项目开发的开发企画部
(一)土地获取阶段:
3、开发企画部的具体工作方法
开发企画部工作:针对意向土地进行市场及客户研究,给出项目定位及定价初步建议,配合住宅情报开发部完成土地获取工作:
在土地获取阶段,东京建物更看重微观市场的研究。
在土地获取阶段,东京建物更看重对微观市场的研究。即:更倾向于根据周边竞品项目的对比来进行项目决策,而不是宏观市场的情况。
左图为东京建物土地研究阶段对竞品项目的《调查书》,可以看到其内容非常详细,包括:
(1)项目产品构成;
(2)各产品类型销售情况;
(3)客户情况(年龄、收入、家庭等);
(4)广告的投放情况;
(5)项目目前的去化情况(具体成交总价、时间等)
全过程参与项目开发的开发企画部
(一)土地获取阶段:
3、开发企画部的具体工作方法
开发企画部工作:针对意向土地进行市场及客户研究,给出项目定位及定价初步建议,配合住宅情报开发部完成土地获取工作:
在土地获取阶