文档介绍：1
龙阳一号项目整体营销策划报告
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目录
一、宏观环境分析
二、汉阳区域市场分析
三、项目精神属性研判
四、整体营销战略
五、第一阶段营销规划
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调控政策解读
武汉楼市解读
武汉房地产后市研判
宏观环境分析
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调控历程
4月15日,史上最严厉的调控措施出台,国家重拳打击高房价,保障民生;
市场投机被彻底清洗,部分高泡沫市场成交量下跌,房价企稳成市场主流;
8、9月份,全国市场明显回暖,量价齐升,调控目标被彻底粉碎,;
,但同时暴露出调控的复杂性和多变化,多样因素的共同作用,使中国的房地产市场调控成为焦点话题。
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限购
这一有违市场经济的做法,无庸置疑的成为此次调控的最大焦点,部分城市采用如此极端的调控措施,充分表明此次调控的目的性和真实性;
限购令的出台,表明政府开始使用行政手段解决房地产市场错综复杂的迷局,中国房地产市场调控全面升级;
限购令将扭曲市场供需状况,不利于房地产市场的长远发展;
需求只能被抑制,势能累积规律导致市场的下一个周期可能会呈现周期性的需求爆发。
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时机
,充分显露出管理层的良苦用心;
在全国房地产市场“金九银十”的尾声出台新政,2010年市场主体已然构筑,市场主流已经获利离场,余量“被调控”已无关大局;
这个时机调控,明显预计将会收效甚微,调控的“民生目标”十分明显;
年末的需求抑制,反而将有利于明年的持续发展,2011年房地产开局值得期待;
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信心
不断强化的调控,表达出越来越强烈的政府信心,坚决要让房地产市场平稳发展;
周而复始的“调控—抑制—反弹—暴涨”的过程,彻底击碎了持币观望者的犹豫;
调控反而在心理层面对市场起到了信心提升的效果,这种信心的将直接转化为购买力,为后市创造空间。
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差别
,各区域市场表现也明显的不同;
价格曲线明显偏离价值的区域市场量价齐跌,市场走低,泡沫被挤出;
价格与价值曲线相近的区域市场表现波澜不惊,量跌价稳,进入稳定期;
政策的力度与价值本源有着最重要联系,价值理论才是政策的相对试金石。
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“民生工程“,起到的作用有限,但调控的真实性和执行性不可忽视;
,从长远来看,反而有利于市场的发展;
夯实居住需求基础,在此基础之上保证一定规模的改善型置业,兼顾再改和高端居住需求,将是中国房地产的终级目标,调控的方向性和市场发展的方向性显而易见;
政策在有意识的引导房地产的周期性,2011年第一个房地产旺季极有可能成为下一个房地产周期的起点。
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武汉楼市解读
预计2010年成交量无法超过09年,但纵向综合对比,市场预计实现增长约150~200万方,市场异常活跃;
08年之前受政策影响造成市场曲线波动,并不影响市场基本面,武汉市场形势平稳;
武汉市场自06年开始,供需曲线基本持平,需求总量维持稳定;
07~09年的市场表现,是一个完整的调控周期,值得借鉴。
04年-09年武汉市商品房销量(万/平方)