文档介绍：宅基地的买卖中。有五种情况是不能进行宅基地买卖的:1、城镇居民购买。2、法人或其他组织购买。3、转让人未经集体组织批准。4、向集体组织成员以外的人转让。5、受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
宅基地上房屋转让审批权限有哪些,宅基地买卖如何处理?
一、宅基地上房屋转让审批权限有哪些?
1986 年《土地管理法》第38 条规定,“农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62 条则修改为:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准”。从目前讼争房屋转让协议中反映出的情况可见,对于当事人之间的转让行为有经乡政府相关部门盖章确认的,有经村委会盖章确认的,也有当事人之间自行签订协议转让的。整体上处于一种无序的混乱状态。对于乡、村两级的确认行为,其效力是否相当,当事人则各执一词,意见不一。关于宅基地上住房转让的审批权尚未见明确的法律规定,1986 年及1999 年《土地管理法》的不同规定,仅表述为农村村民建住宅用地,并未明确规定为转让行为的审批权。但土地管理法中审批权限的变化,可以反映出来的倾向却是集体土地的管理趋向严格。
二、宅基地买卖如何处理?
在审判实践中,关于宅基地买卖的法律适用问题业已长期、反复、深入地进行过讨论,但争议颇多、观点颇多,无法作出定论。占主流的观点认为:应坚持限制擅自转让宅基地、房地一体转让、诚实信用、平等保护双方合法权益的原则。在审理此类案件的过程中应当查明的事实包括:1、买卖双方的主体身份情况;2、转让时间、约定形式、协议履行情况;3、出让方是否为宅基地和房屋的权利人,有无无权处分的情形;4、转让行为有无按规定经过审批;5、土地所有权人对土地使用权归属问题的意见;6、买受人有无再行转让的行为;7、房屋有无装修,有无翻建、扩建等情形,有无翻扩建的合法根据;8、现房屋使用人有无其他住所,是否具备腾房条件。结合客观事实的审查及当事人过错的判断,针对每个案件的具体情况,裁判结果也会有所不同。
农村宅基地上房屋买卖有哪些情形,外村人是否可以购买?
一、农村宅基地上房屋买卖有哪些情形?
农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因,将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看,包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋,其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织,一般争议不大,进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上,主要形式表现在:
1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式:有依据继承、赠与等行为取得的;有因农转非后仍继续持有的;有依据买卖协议取得的;有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的;也有转手卖给其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式:这种情况包括不同省份、市区之间,乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外,还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的;有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同,现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式,更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看,诉争房屋转让过程中及其后,宅基地使用权多以未发生改变为