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汇报人:
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向
目标
通过高性价比的创新产品,创建民生置业在海口的品牌价值
实现合理的利润回报,不追求最高利润回报
控制项目成本
为管理层提供别墅福利
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项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
项目处于海口市与澄迈县交界处,附近无成规模的商品房供应
总占地面积1631亩
规划容积率≤();建筑密度≤17%;绿化率≥50%
取地成本5万/亩
启动资金无约束,总投资3个亿
2019年年底完成规划设计等前期工作及公司内部认购、2019年4月报建、2019年年底推出第一期、整个项目3年完工
所在区域市场供给匮乏
地块由三块土地构成
资金约束
总开发周期3年
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项目研究工作的阶段划分
第一阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
2019/07/21
工作
最终成果
区域(海口及周边区域)宏观经济背景研究
海口市土地市场、房地产市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
海口市房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略(中稿)
提交整体报告(终稿)
根据客户建议深化研究,完善报告
第一阶段(终期)
提交终稿
2019/08/23
第二阶段
启动区策略
第三阶段
营销战略
至今工作
2019/09/6
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思维导图
陌生区域大盘开发共通的关键因素分析
发展策略
项目解析
功能配比
市场分析
项目定位
案例分析
客户分析
竞争分析
经济测算
项目解析
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项目解析
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海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期,现正步入稳定发展期
888990919293949596979899000102030405
4000
年份
房价
海南房地产市场已经过一个周期的发展:
88年建省房地产开始发展,92年达到高峰期,出现泡沫
93年宏观调控后,94年滑入低谷
97、98年开始复苏
01、02年开始平步发展
到04年,房地产总开发量达400万平米,其中60%是烂尾楼改造,销量125万平米。海南房地产市场再次进入稳定发展时期
海南房地产市场发展趋势图
高速发展期
急速下滑期
低谷期
复苏期
发展期
数据来源:海口市统计年鉴
3000
2000
1000
宏观经济
7
海口属于岛屿型经济,经济总量小,本地居民的消费能力有限,对房地产市场的需求主要表现为生存需求为主
海口市是典型的岛屿型经济,与全国的交通制约了工业的发展,工业辐射范围小。
,与二三线城市和类比滨海城市相比,经济总量小;海口市2019年社会消费品零售总额是比主要滨海城市小
海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度缓慢,与其他内地城市相比,海口人民收入水平较低,对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征。
宏观经济
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但是海口独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的
自2019年,上海、江浙、北京、东北四个地区的居民开始大规模地在海南购房,主要集中在海口和三亚,所购房屋中海景单位占70%。
数据来源:世联研究
宏观经济
我们不能被海口本地消费力水平所迷惑。
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项目周边区域缺乏城市配套,但地块附近有27洞高尔夫和索菲特酒店,增加了区域度假的吸引力
澄迈县老城区
本项目
盈滨岛
27洞月亮湾高尔夫
海口市
区位分析
索菲特五星级酒店
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