文档介绍：海口盈滨海湾庄园项目整体定位与发展战略
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向
目标
通过高性价比的创新产品,创建民生置业在海口的品牌价值
实现合理的利润回报,不追求最高利润回报
控制项目成本
为管理层提供别墅福利
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项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
项目处于海口市与澄迈县交界处,附近无成规模的商品房供应
总占地面积1631亩
规划容积率≤();建筑密度≤17%;绿化率≥50%
取地成本5万/亩
启动资金无约束,总投资3个亿
2005年年底完成规划设计等前期工作及公司内部认购、2006年4月报建、2006年年底推出第一期、整个项目3年完工
所在区域市场供给匮乏
地块由三块土地构成
资金约束
总开发周期3年
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项目研究工作的阶段划分
第一阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
2005/07/21
工作
最终成果
区域(海口及周边区域)宏观经济背景研究
海口市土地市场、房地产市场调研
对政府官员、专家及消费者深度访谈
项目的优劣势分析和价值判断
项目的经济测算
海口市房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略(中稿)
提交整体报告(终稿)
根据客户建议深化研究,完善报告
第一阶段(终期)
提交终稿
2005/08/23
第二阶段
启动区策略
第三阶段
营销战略
至今工作
2005/09/6
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思维导图
陌生区域大盘开发共通的关键因素分析
发展策略
项目解析
功能配比
市场分析
项目定位
案例分析
客户分析
竞争分析
经济测算
项目解析
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项目解析
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海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期,现正步入稳定发展期
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
4000
年份
房价
海南房地产市场已经过一个周期的发展:
88年建省房地产开始发展,92年达到高峰期,出现泡沫
93年宏观调控后,94年滑入低谷
97、98年开始复苏
01、02年开始平步发展
到04年,房地产总开发量达400万平米,其中60%是烂尾楼改造,销量125万平米。海南房地产市场再次进入稳定发展时期
海南房地产市场发展趋势图
高速发展期
急速下滑期
低谷期
复苏期
发展期
数据来源:海口市统计年鉴
3000
2000
1000
宏观经济
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海口属于岛屿型经济,经济总量小,本地居民的消费能力有限,对房地产市场的需求主要表现为生存需求为主
海口市是典型的岛屿型经济,与全国的交通制约了工业的发展,工业辐射范围小。
,与二三线城市和类比滨海城市相比,经济总量小;海口市2004年社会消费品零售总额是比主要滨海城市小
海口市的城镇居民人均可支配收入增长速度缓慢,与其他内地城市相比,海口人民收入水平较低,对于房地产市场的需求主要表现为生存需求特征。
宏观经济
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但是海口独特的地理位置和自然资源决定了其房地产市场是面向全国的
自2002年,上海、江浙、北京、东北四个地区的居民开始大规模地在海南购房,主要集中在海口和三亚,所购房屋中海景单位占70%。
数据来源:世联研究
宏观经济
我们不能被海口本地消费力水平所迷惑。
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当2003年在非典中成为“无疫区”和一系列重大举措出台后,海口乃至整个海南逐渐成为投资热点
非典中的安全岛
航权开放试点
豪华资本看好海南
海口基建投入
海口规划
2003年,在全国非典肆虐的背景下,海南无一病例,成为众人神往的净土,政府通过新闻部门大力宣传适时推出“健康岛”品牌
2003年3月,经国家民航总局批准,海南成为首个开放三、四、五航权的试点省份,占得中国航空自由化的先机,刺激经济发展
华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、中信集团董事长王军、中信泰富董事局主席荣智健、华润集团总裁宁高宁、香港恒隆集团主席陈启宗、海航集团董事长陈峰等纷纷表示看好海南发展潜力,先后进行考察或投资
粤海铁路开通,马村港建设,文昌卫星发射基地建设,海口至三亚轻轨建设
海口外滩、西海岸规划招标
城市功能布局结构的调整,例如西边建设工业走廊药谷
宏观经济
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