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整合市场攻击策略
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市场攻击构架
第一部分:市场场的突破点在哪哪里?
深圳攻击高点在在哪里?重重庆目前的攻攻击现状?
第二部分:嘉信信御庭苑市场攻攻击策略
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市场攻击线索
1、只有1年::◆重庆市场将会在在2-3年进入入第二循环,市市场将会极快成成熟化,给我们们的时间只有1年,嘉信地产产必须提前规划划化、进入成熟熟期;我们必须在1年年内或少于1年年内完成《市场场定位判断--目标对象群确确定--营销手手法--主题推推广》的专业化化,从而领先竞竞争对手;
2、2条线:◆“御庭苑”楼盘盘的促销线
◆嘉信地产的品牌牌线,特别是2001年10月开始,嘉信信地产全面建立立
专业品牌,并为为下一个项目储储备客户群;
3、攻击方式::◆环环递进,一切切以销售结果作作为终点战。
◆整个的攻击点要要清晰,避免出出现打完第一仗仗不知道第二仗仗的脱节现
象。
◆执行非常之重要要,与其执行不不到位还不如不不做,对市场不不会出现负
面的不利影响。。
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第一部分:市场场的突破点在哪哪里?
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高差原理 1、、深圳地产经过过12年的发展展,市场机制环环境、香港地产产
经验借鉴、国际际级地产专业公公司介入(新加加坡、日本、
澳洲、美国等世世界前几名的规规划设计、环境境设计公
司),使深圳目目前成为中国地地产最高水准的的代表,其
地产专业化、市市场化程度在全全国具有绝对的的权威性,
深圳地产的高点点已经非常明确确;
2、重庆经过3年的地产专业业发展,目前正正在处于地产规规
范化的发展阶段段(相当于深圳圳96年阶段)),专业水准参参差不齐,需要要经过一轮(大大部分地产商开开始进入第二二、第三个项目目),才能够进进入成熟化的发发展阶段。目前前预计需要2年年的时间。
3、深圳与重庆庆高点与低点之之间的落差,就就是我们市场攻攻
击的突破点;
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一、深圳地产的的高点
深圳地产第一代代88年-96年,初步形成成地产概念--规范地产时代代,主要解决的的核心问题是平平面问题。万科科地产曾在95年北京万科城城市花园中出现现60多种户型型,但在96年年之后,万科地地产只有4种主主力户型:2房房80/小3房房90/3房112/4房124;市场的的购买行为也集集中于平面的合合理性;
深圳地产第二代代从97年益田田花园(第一个个欧陆外立面))开始,97年年--99年,,深圳地产成熟熟化--鼎盛地地产时代,主要要解决的核心问问题是立面、社社区规划、社区区环境、物业管管理;市场的购购买行为进入第第二阶段立面、、第三阶段社区区;
深圳地产第三代代从99年万科科四季花城开始始,市场地产进进入大地产时代代,主要解决的的核心问题是地地产的个性化即即创意地产概念念;市场的购买买行为同样以大大地产作为首要要考虑;
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二、创意地产的的概念
创意地产概念::是通过创意的的方式,将楼盘盘的核心卖点在在不同的空间与与
时间进行结合,,形成鲜明的个个性化形象。
如:1、益田花花园的环境是用用凡高的作品为为核心设计概念念,“
葵”成为广场地地面的效果;““””成为架空层环环境的设
计概念;
2、新鸿基的人人鱼同游。
创意地产方式::非硬件的必然然投入,而是相相对软件的创意意表现;将艺术术、
音乐、自然等元元素非常自然地地汇聚,形成更更为生态的居
住空间;
创意地产状况::目前在深圳开开始展现魅力,,也必将创造新新地产个性模式式;
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文脉的创意地产产概念
深圳:从99年年开始,文脉成成为地产项目首首要的个性要求求,地产真正拥拥有
了属于自己的个个性,文脉同时时诞生:
代表项目核核心文文脉
万科四季花城欧欧洲(奥地利利)小镇
蔚蓝海岸法法国国地中海CoteDazar
东海花园巴巴里岛岛
枫丹白露法法兰西西风情
华侨城波菲罗镇镇 意大利度假假历史小镇
重庆:目前尚没没有进入,其需需要非常强的整整合力量,特别别是需要规模地地
产的配合,重庆庆地产应该在2年后开始考虑虑文脉的问题。。
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主题的创意地产产概念
深圳:由于大地地产规模性项目目的介入,销售售时间的延长,,市场需要不同同
的刺激,同样主主题不是一个楼楼盘从头到尾一一尘不变的概念念,其成
为楼盘不断攻击击市场的主帅,,有主题变化的的项目,市场的的关注力
非常强;
万科四季花城主主题:有有一个美丽的地地方
时间阶段主主题延延展
第一期:--、创造美美、珍惜美
第二期:-,美美一生
第三期:,美一一方人
重庆:由于目前前还是单体或小小规模楼盘占主主导,推广的量量力尚集中于卖卖点,发展商更更重要完成楼盘盘品牌--企业业品牌--楼盘盘促销的品牌提提升阶段;
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现场的创意地产产概念
深圳:现场三板板斧营销中心、、样板间、环境境,目前已经是是深圳地产非常常
常用的攻击手法法,其目的是让让买家看到希望望;目前深圳在在此方面
的变化是个性化化的展示;
项目 创意概概念
蔚蓝海岸展展示中心、样板板间(恒彩)、、示范环境(贝贝尔高林)
万科四季花城休休闲商业街、、展示中心、样样板间
东莞盈彩美地展展示中心、玻玻璃桥、样板间间、生态环境((鸟、鱼)
重庆龙湖花园庭庭院展示中心心、样板间(香香港恒彩)、示示范环境
重庆:整体水准准还比较低,除除龙湖等少数优优秀发展商外,,还未形成市场场主流。
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