文档介绍：邓州市农产品物流项目
前期定位调研报告
雨润农产品集团▪前期开发部

前言
调研目的:
研判邓州市农产品物流项目发展可行性,并对项目业态定位及布局进行初步研判。
调研时间:2013年 10月10日-10月16日
调研方法:实地调研、深度访谈、二手资料
调研人员:刘永超
核心问题提炼:
问题一:邓州资源禀赋及城市特征能否支撑农产品物流项目发展?
◆问题二:新项目建成后,能否实现新老市场有序对接和转移?
◆问题三:项目产品如何规划布局?包含哪些业态?
◆问题四:项目能否资金平衡,为后续持续运营发展良好基础?
◆问题五:如何保障新老市场有序交替?
关键词:“零负债”“新老市场有序交替”
索引
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项目区位特征及调研结论
邓州区域市场发展环境及城市特征
邓州农产品物流及房地产竞争市场研究
项目地块及周边配套研究
邓州项目定位及投入产出测算
邓州项目下步工作建议
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项目区位特征及调研结论
第一部分:
1
合肥
南京
武
汉
Ⅰ项目区位特征及调研结论
项目区位特征
平顶山市
漯河市
许昌市
驻马店市
南阳市
信阳市
邓州火车站
邓州客运站
迎宾大道
二广高速
G207
本案
①
②
③
①邓州市第一高级中学
②迎宾大道西向景象
③迎宾大道路况
本案
本案-南京:625km
本案-邓州火车站:5km
本案-邓州市政府:3km
本案-二广高速桑庄镇出入口:12km
Ⅰ项目区位特征及调研结论
项目调研结论
1、邓州户籍人口175万,市区42万人口,为农产品物流市场发展提供了较好的消费基础和条件。
2、邓州市最大的果蔬批发市场--南桥店水果市场及新丰市场基础设施落后,经营模式单一,政府有意配合完成新老市场的有序转移。
3、项目地块位于邓州东向发展主轴迎宾大道南侧,与邓州市第一重点高级中学近在咫尺,周边路网完善,教育、医疗配套齐全,为市场作为邓州市最大的批零兼营农产品物流中心提供了条件和可能。
4、邓州房地产正处于快速发展期,周边房价在3800-4500元/平米,随着产业集聚区的完善,房价看涨态势明显。
5、地块净用地较小,政府地块被路网切割零碎,建议与规划部门进行沟通协调,以充分发挥项目的规模优势。
结论:项目市场基础及地段位置均上好,具有较好的操作基础;但地块规模较小,且被路网切割较为零碎,建议沟通调整。
邓州区域市场发展环境
及城市特征
第二部分:
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邓州是国务院确定的丹江口库区中心城市、是全球华裔“邓姓”发源地、医圣张仲景故里、千古名篇《岳阳楼记》诞生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地;是南水北调中线工程渠首市、丹江口水库库区市、国家粮食核心主产区,是中原天府,丹水明珠。
Ⅱ邓州发展环境及城市特征
邓州印象
1988年撤县建市,
2011年被确定为省直管试点县(市)。
区域位置:邓州地处南阳盆地中南部,位于河南省西南部,豫、鄂两省交界部位。
辖区范围:邓州市辖3个办事处、13个镇、11个乡、1个开发区。
面积人口:邓州总面积2369平方公里,中心城区人口42万人邓州市户籍总人口数是175万人。
区域交通:距南阳、襄樊、老河口机场均在60公里以内,焦枝铁路、二广高速公路、207国道和三条省道穿境而过。
农业资源:农业是邓州市的基础产业,邓州市有耕地240万亩,盛产辣椒、小麦,素有“粮仓”之称。
邓州市区位图
邓州区位优势明显。地处中原腹地,位于武汉、西安、郑州大三角和南阳、襄樊、十堰小三角中心部位,是承南启北、连结东西的轴心。邓州物产丰富,人口众多,具有发展农产品物流的基础条件。
邓州市区位特征
河南省
南阳市
Ⅱ邓州发展环境及城市特征