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可行性研究
项目研究产品方案
市场定位、客户定位、市场定位
价格定位开发周期销售周期
推广方案
经济分析
一、可行性研究
市场分析
市场预测
成本预测
1、市场分析
宏观市场:11年政府宏观调控打击了投资,投机也误伤了刚需,12年刚需力量爆发,支撑起了市场;
1996年前建的房子,户型,景观都已严重落后,改善型住房需求大。政策方面,国家在控制房价后,还是要依靠房地产拉动国民经济
济南市场:11年末,济南市场异常低迷,但春节之后,慢慢回暖,消费者需求与信心回归。政府城市规划:东拓西进,南控北跨
区域市场:西客站片区成为购房者的热土,绿地国际花都等盘的销售业绩可窥一斑,受西客站通车等影响,西部开始崛起。槐荫区重点项目:十艺节;张庄机场搬迁,西客站,107个重点项目1500亿
结论:形势严峻,机会偏多
2、市场预测
需求预测:十二五规划提到每年将有1400万城市化人口;旧城改造与保值增值需求;济南,和全国情况基本一致,在旧城改造方面需求更大;贷款利率降低,公积金门槛降低需求增长
供给预测:6163套公租房年底竣工并配租,“市场为主,保障为辅”;
土地市场:继一月和二月的零成交,34(5)月成交井喷,共住宅:237万商服:39万平米。这四个月的成交量已超过去年半年成交量。
价格预测:今年将去化大量优质房源,土地市场虽然火爆,但建设的滞后期,将会刺激明年的房价小幅升高,这波土地供应后,房价将会平稳运行。
3、成本预测
楼面地价:6号地住宅:1470
7号地商服:2147元
1、宏观环境分析
经济环境
宏观政策多地公积金微调,利息,存款准备金降低
经济形式:全球经济持续低迷,中国经济增速明显下降,通胀问题基本解决,住建部已开始酝酿经济刺激政策。
城市经济09年济南GDP3350亿全国第二十一名,人均GDP8860美元,12年将突破一万,进入城市告诉发展阶段
城市规划确定东拓西进南控北跨的整体规划后,政府在各区规划建设16个城市综合体,西客站便是其中的引擎之一,获得大量政策资金支持。
拆迁改造:伴随城市综合体的打造,拆迁也在紧张的进行中,大量的拆迁户,会选择购买品质更高的商品房。
外来人口:目前,济南暂住人口数量超过180万。济南降低了外来人口落户门槛:本地居住两年,并缴纳一年以上养老保险,即可获得济南户口。这增强了对周边地区的吸引力,刚性需求和潜在需求均增大,随着西客站,滨河新区等地区的建设会吸引更多的外来人口形成持续的市场需求。
房地产市场环境
一二三级市场结构以及规模
行业成熟度:除去万科,国内几大开发商均涉足济南市场,恒大,绿地,中海,保利,产品丰富度也很高。
热点板块图
旧城区
党家庄
腊山区
燕山
东部
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滨河新区
热点板块分析
西部新区:以高铁西客站、大学科技园为重点的城市标志性地区,打造高铁枢纽和济南文化中心。
滨河新区:是城市北部的功能拓展区和新的城市发展带、景观旅游带、生活休闲带,规划城市综合体4个,分别是滨河新区核心区、王舍人新东站地区、华山片区以及泺口地区,成为“一城三区”中北部新区的城市副中心。
东部新区:东部新区是以高新技术产业为主导的现代化新城区,规划城市综合体4个,分别是奥体文博中心区、唐冶新区中心、汉峪总部经济区以及高新外包会展区,围绕战略性新兴产业和现代服务业发展。
滨河新区: