5房地产投资项目选址与 建设方案.ppt

文档介绍：第五章
房地产投资项目选址与建设方案
第一节
住宅选址
(一)市场因素
1、市场供求:
一宗地块的好坏与市场供求关系非常密切
2、房地产投机:
指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为,这一因素对地价水平有突出的影响。
(二)社会因素
1、安定与治安状况
2、附近房地产的情况
3、城市化进程
4、行政隶属变更
一、住宅项目选址的影响因素
(三)自然因素
1、地势坡度:-2%
2、地质承载力:地质承载力的好坏直接影响勘探和桩基工程费用。
3、气象:
(四)政策因素:
住宅投资区位选择中必将考虑到价格、税收、土地等多种政策的影响。
(五)经济因素
1、经济发展状况
2、物价水平与物价变动
3、储蓄率和投资力度:
一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄积累期,这预示着强大的住宅购买潜力,储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时住宅投资旺盛,此时房价上涨快。
4、利率水平:
对于银行储蓄利率较低的地区,可作为投资区位考虑,因为低利率,储蓄额减少,投资额增加,有利于房地产发展
(六)环境因素:
1、绿化程度:靠近公园、绿地、树林的地块是较好的住宅投资区位。
2、视觉效果:住宅区位选择要关注远景,如周边山体、河流、建筑的搭配和视觉效果是否有利于借景等。
3、城市规划:
(七)心理因素
1、地块风水
2、名人效应
3、风俗习惯
1、交通便利原则
2、环境适宜原则
(1)自然环境: 住宅选址最好选择空气、水土无污染、无电磁辐射,地形地貌平整易布局、地势位于城市上风区,绿化程度较高的区域
(2)人文环境:“孟母三迁、择邻而居”的典故
3、设施齐备原则
二、住宅项目选址的原则
1、追求高质量住宅:
(1)高质量的住宅突出先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性
(2)中国各城市己从“居者有其屋”迈向了“居者优其屋”的时代。
(3)高质量住宅将趋向发展为生态住宅,追求高质量住宅增强了区位选择的“环境性”。
2、追求自然环境——郊区化
现代化居住观念的变化和发展,亲绿、亲山、亲水的心理使住宅选址向郊区化发展
3、追求人文环境——复合区位
三、城市住宅投资区位选择的发展趋向
3、追求人文环境——复合区位
复合区位指自然地理位置与周围人文环境相结合所体现的区位概念。
主要有以下趋向:
(1)文化教育复合区位:在住所附近是否有好的学校方便孩子上学是家长们买房的重点考虑因素
(2)体育复合区位:
广州奥林匹克花园以“科学运动、健康生活”为核心理念,提出“运动就在家门口”的主题,修建了上万平方米的体育设施,大获成功,区位价值猛增。
(3)旅游复合区位
第二节
商业地产选址