文档介绍：房地产项目调查分析要点(讨论稿)
分行信审部
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房地产企业流动资金或开发资金贷款,均与其开发项目相连。因此,贷中调查要针对企业基本面、财务状况、项目本身三方面进行。其中,对项目本身的调查是非常重要的一环。
项目开发贷款面临的主要风险:
1、项目无法按期完工,变成“胡子”工程。
2、市场表现不力,销售回笼困难。
3、销售款被挪用。
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一、基本面的调查:
1、按照授信流程附录2要求收集资料(增加收集开发资质等级证书)。
2、企业从业历史、管理层从业经验,以及在本行业中的地位和在本行业的影响力。
3、企业对银行资金的依赖度、融资能力、还款记录。
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二、财务状况的调查:
因行业经营特点,开发企业的财务受项目建设进度、销售状况等影响极大,除按总行授信评级要求进行调查分析外,应特别关注:
1、存货
结合项目进度计划、资金计划、销售计划等,分析其构成是否合理、变化是否与计划相符。
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2、应付帐款和其他应付款
当前,房地产行业施工方垫资、拖欠工程款和欠缴规费较普遍。通过该调查,分析其合理性和还款资金来源。
3、预收帐款
分析项目的预售状况。
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三、项目本身的调查:
1、项目“五证”是否齐全
国有土地使用权证、规划用地许可证、建设用地许可证、投资许可证、施工许可证。
2、项目开发规模与开发商资质等级是否相符
3、对项目的技术指标调查
多层或高层;砖混结构或钢混结构;综合楼开发或片区商住楼开发;营业房、写字楼、住宅总面积;主力户型及各户型之间的比例等。
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4、开发商对项目的定位
客户群、销售价格、销售方案的合理性。
5、项目的建设规模、进度计划、建设成本
总建筑面积、总投资、总工期及封顶、竣工时间等。
6、项目按揭行是否落实、按揭方式如何
7、项目的资金组成及落实情况
自筹资金占比及到位情况;计划以预售资金回笼实行滚动开发,其占比及实现的可能性;项目资金缺口。
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8、对已开工项目,调查项目当前进度、完成投资额、已投入资金构成、预售情况等。
9、项目市场调查分析
通过对本地经济发展水平、项目地理位置、周边环境、设计定位、开发商知名度等因素的综合调查分析,以及项目周边已经存在或正在建设中的与本项目同类型、同档次房屋总量,与市场需求结合,对项目市场前景作出定性分析。
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10、贷款用途调查,包括金额、期限
贷款额是否满足项目资金缺口需求,贷款期限是否与建设进度、销售计划相一致。
11、还款来源分析
综合分析贷款投入项目或其他已开发项目销售计划的现实性和可行性。
12、如果为合作开发项目,调查合作关系和了解合作人的基本情况。
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13、对施工企业的调查
施工企业的技术能力、是否垫资施工、垫资额、开发商付款方式、是否设置留置权等。
四、担保人或抵、质押物的调查
按授信流程要求进行调查。
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