文档介绍：商铺投资基本概念阐述
商业作战之王道—商圈争夺
商圈的定义及分类
商圈是指商家吸引消费者的地理区域,或者可以理解为商家经营的影响范围,由消费者的购买行为和商家的经营能力共同决定的。
一般来讲,商圈可视为以商家为中心,向四周所展开的同心圆。
商圈分为: 核心商圈
次要商圈
边际商圈
三种商圈的区别于定义
核心商圈:在该商圈的顾客占顾客总数的比例最高,每个顾客的购货额也最高,顾客的集中度也最高。
次要商圈:在该商圈的顾客占顾客总数的比例较少,顾客也较为分散。
边际商圈:在该商圈的顾客占顾客总数的比例相当少,顾客也非常分散。
商圈也随历史、城市发展和经营实力缓慢变化。
商圈聚财的要素
地点:三多一少—人多车多钱多多、租金少
服务:三好一地道—动线、氛围、制度服务地道
商品:三高一可靠—品牌、毛利、回转品质可靠
商圈范围的确定
项目
说明
商圈
说明
商圈
日常购买频率
高
小
低
大
商品消费特性
计划性
大
冲动性
小
使用交通工具
机动车
大
步行
小
提供服务面积
大
大
小
小
一般认定
半径以500—1000米为主
商圈范围确定
零售商业选址要素:
位:位置分析人:人口分析
道:道路分析流:流量分析
气:三气分析势:走势分析
心:重心、中心、址心分析
商圈范围的确定
选址要素之位置分析
商业零售口岸选址的位,指零售口岸所处的区域、地点、场所、位置,包括大位、中位和小位。大位决定口岸吸引顾客的潜在能力;中位和小位部分地决定潜在顾客是否愿意光临口岸所处的位置。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
1. 大位: 大位是指所研究城市的商业零售格局,可以分为四部分:核心圈、延伸圈、副圈和孤点。
⑴核心圈――核心圈是指在城市里最集中、最繁华的商业零售区域。例如成都市的春熙路-盐市口商圈,绵阳的步行街。
⑵延伸圈――延伸圈是指核心圈的外围区域。如成都市盐市口商圈外的东大街、红星路等,绵阳的百盛等。
⑶副圈  ――副圈是指在城市里次集中、次繁华的零售区域。例如成都市的西延商圈、建设路商圈、牛市口商圈等,绵阳的游仙芙蓉汉城等。
⑷孤点  ――孤点是指在城市里单独形成的集中、繁华商业零售区域。城乡结合部。例如成都市的仟村、云龙、老佛爷、金宇百货,绵阳的芙蓉汉城、芙蓉金城等。
商圈范围的确定
选址要素之位的分析
2. 中位:中位是指大位中的具体位置。可以从不同角度分为八类: ⑴台岸与凹岸 以口岸所在道路路面为标准,需要上阶梯的口岸称为台岸;需要下阶梯的口岸称为凹岸。如成都的21世纪电脑城,它的二楼高出道路平面几阶梯,叫做台岸;它的一楼比道路平面低出几阶梯,叫做凹岸。台岸和凹岸都不及与路面处于同一平面的口岸(平岸)好。一般来说,台岸和凹岸都会在一定程度上阻碍消费者的光顾,减损顾客数量。
警惕:地下室,上五步台阶的门面和凹门面,千万要小心
⑵阴岸与阳岸 阳岸:
指正面朝向街道而且空间完全开阔的口岸;阴岸指背后或侧面朝向街道或者空间被遮蔽的口岸。人民南路绿树如荫,位于树后的口岸叫做阴暗;而像百货大楼、人民商场这些口岸则叫做阳岸。阳岸比阴岸好,因为阴岸的展示度不及阳岸,不利于被消费者看到,所以可能会减少光顾的顾客数量。门前有花坛、电压器、路栅栏和厕所的面要小心。
⑶礁岸与祥岸 旁边有顾客敬而远之的场所或商品的口岸叫做礁岸;否则叫做祥岸。一般来讲,人们对花圈、垃圾场都敬而远之、绕道而行。因此,位于该类商品旁经营其他商品的口岸所面对的人流量将因之比通常情况下更少,这类口岸就叫做礁岸;口岸旁边没有大众反感的商品或场所,甚至有吸引大众的商品或场所的口岸,如位于麦当劳、肯德鸡旁的零售服装店,就叫做祥岸。
总之:政府、银行、派出所和医院等地要小心开店 ⑷花岸与蕾岸 现在繁华,但即将衰败的口岸叫做花岸;现在冷清或繁华但即将繁华或更加繁华的口岸叫做蕾岸。如大发市场(已取缔)、荷花池市场,由于经营混乱、假冒商品,并在一定程度上影响区域社会秩序,很可能取缔或重新规划,叫做花岸;而羊市街西沿线正在聚集各类餐饮店,将可能成为成都又一个餐饮集中地,叫做祥岸。