文档介绍：1
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
营销中心
2010年4月23日
2
目录
第一章、准确把握市场走势实现最佳业绩
第二章、准确定位提纯产品核心竞争力
第三章、精准营销打造全方位推广通路
第四章、全效渠道运用实现策略目标
第五章、开盘前工作计划
3
基本目标
确保销售成功
进阶目标
收获更大利润
更高目标
建立紫金高端品牌形象
营销目标
4
(一)顺利完成销售目标
(一)顺利完成销售目标
速度、利润完美结合
14个月销售周期,
5
高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度和提高品牌美誉度有重要影响;
同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品线项目,因此其成功开发对金洋品牌的价值提升有着非常重要的作用。
(二)提升金洋品牌的价值
提高金洋品牌价值
6
做现有标准的领跑者?
做现有标准的跟随者?
还是创造新标准,成为新领袖?
(三)重新标定区域价值
1、做领跑者比做追随者,更能在市场中占据主动
只有做领跑者才能在市场营销中占据市场主动权
7
开发意识+开发商实力+精准营销=成为领跑区域发展的领袖
(三)重新标定区域价值
2、实现基础:
8
第一章
准确把握市场走势实现最佳业绩
9
(一)可比项目分析
1、可比项目情况分析
2、可比项目营销经验及启示
10
可比项目情况分析
数据来源:市场调研部和销售现场内部信息
序号
楼盘名称
总建筑面积(单位:㎡)
总套数/已售数/可售数
(单位:套)
建筑类型
房屋现状
近一年平均成交均价
(单位:元)
近3个月成交均价
(单位:元)
目前报价
(单位:元)
备注
可比典型项目
1
山语银城
30万
709/315/35
多层、小高层
现房
7100-7250
7150
起价:6500
均价:7250 最高价:8300
与本项目竞争关系最大,主推山居文化和节能住宅,现房销售,以三房为主,面积在130-140平米。
2
瑜璟湾
55万
1665/891/776
高层、小高层
现房
7800-7900
7400
(二期)
起价:7000
均价:7500
最高价:10000
沿梁溪河的景观高层单价在8000以上,二期推出沿鸿桥路两幢高层,价格在7400左右
3
金色江南
1831/1798/33
多层、小高层、高层、联排别墅
现房
6800-7000
6800
起价:6746
均价:6800
最高价:7600
金色江南还剩最后200套房子左右,未推出。三房居多,主推114小三房,
4
蓉湖山水
32万
822/779/45
洋房、小高层、高层
现房
6700-6850
6300
起价:5898
均价:6800
最高价:7570
首推洋房,目前主推高层公寓,在北塘区是首次推花园洋房产品的项目
可比典型性项目产品线丰富多样(有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型), 可售房源充足。
而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。