第七章 房地产开发资金筹集与成本监控管理.ppt

文档介绍：第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理
一般来说,资金筹集必须注意资金筹集成本,同时必须注意资金筹集的风险及资金方案的可靠性。任何一个资金筹集方案,必须同时在币种、数量、期限、成本等方面满足房地产开发项目的需要。
第一节开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则
一、开发资金运动的过程及资金流动的特征
房地产开发资金在其运动过程中不断改变其形态,从货币资金开始,分别转化为储备资金、生产资金和成品资金,最后又回到货币资金形态。这样周而复始的循环,形成房地产资金的运动过程。
二、开发资金筹集的基本原则
(一)安全性原则
(二)经济性原则
(三)可靠性原则
第二节开发资金筹集的渠道和方案编制
一、开发资金的筹集渠道
(一)自有资金的筹集
房地产开发商对任何房地产开发项目都必须投入相当量的自有资金(30%~35%),这是房地产开发的基本条件之一。通常,开发商可以筹集的自有资金包括:
现金;
其他速动资产;
近期可收回的各种应收款。
有时企业内部一些应计费用和应交税金,通过合理安排,也可应付临时的资金需求。
一般情况下,开发商不可能在银行存有大量的货币资金来等待开发项目,货币资金只是自有资金筹集的一方面,速动资产的变现也是重要的资金来源之一,它包括企业持有的各种银行票据、股票、债券等(可以转让、抵押或贴现而获得货币资金),以及其他可以立即售出的建成楼宇等。至于各种应收款,包括已定合同的应收售楼款及其他应收款。
只要开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益(如银行存款利息等)或速动资产变现损失(包括机会损失)等,开发商都可以根据自身的能力,适时投入自有资金。
(二)银行贷款
常用的银行贷款方式有:
1、房地产开发企业流动资金贷款
房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款,其贷款对象是在规定贷款范围内、具有法人地位、实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业。
房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请、贷款评估与贷款审核、核定贷款额度与期限、签订贷款合同和担保合同等过程,并办妥有关手续,最后由银行按贷款合同规定发放贷款。
3、房地产开发项目贷款
房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。它的特点是贷款只能用于规定的开发项目,贷款对象是一些投资额大,建设周期长的开发项目,如大型住宅小区等,承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者。
与房地产开发企业流动资金贷款不同,开发项目贷款时,银行参与项目的选择,参与可行性研究工作,并进行项目评估,未经评估的项目一般不承诺贷款。银行参与项目扩初设计及概算的审查,并根据项目有关情况参与销售价格的评估。银行参与项目年度计划的安排,并根据计划执行情况,编制年度贷款计划,核定贷款额度。