文档介绍：宁波高新区润和园项目提案
问题解决的思路:
营销模式选择
何时开盘售价多少
卖给何人
如何推广
如何销售
营销模式选择
何时开盘售价多少
卖给何人
如何推广
如何销售
当我们与贵司初次接触时,贵司已为本项目的291套房源储备了约180组内部客户,主要为围海员工、政府人员、合作单位员工等,对项目的销售形势信心满满,也特别地要求我司就内部客户认购出具操作方案。
但是,四月以来市场风云突变,此背景下的180组客户购买意向是否如一?本案的操作是否依然按照内部认购来进行?这是我们首先要考虑的两大问题。
内部认购VS市场化公开操作
乍暖还寒的四月天,房地产市场因密集政策而风云突变!
一月
二月
三月
四月
国十一条:加大差别化信贷政策执行力度,二套房首付款比例不得低于40%.
国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组,有序退出房地产业务
国土资源部在今年住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住宅用地
4月14日,国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
4月17日,国务院发出通知:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
4月13日住建部通知:未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。
政策密集出台
备注:数据来源以13个宁波代表性楼盘为抽样个案进行统计
在售案场来人来电大幅下降,部分楼盘甚无人来访;
在售项目除部分楼盘有零星去化外,基本处在停滞状态;
在坚持市场现有高价前提下,稀缺性豪宅开盘受冲击较小,改善型住宅受到冲击最大;
政策调控后市场感性与理性表现
目前的市场背景:客户观望,市场进入调整期!
开盘时间
节点
项目名称
开发商
建筑形态
近期推货
价格情况
销售情况
4月15日
政策出台中
长岛花园
雅戈尔置业
高层(平层、叠墅)、别墅(联排、双拼)
第一批共15万方,698套,其中平层408套,叠墅211套,别墅79套
平层:/㎡;叠墅:/㎡;别墅:/㎡;
基本售罄
4月21日
政策出台后
水岸枫情
维科置业
多层洋房、小高层
,240套,均为多层洋房
多层洋房:-2万/㎡
当天去化约30套
政策敏感期开盘销售情况:
销售战绩冰火两重天!
焦点关注——长岛花园事件
长岛花园
【开盘时间】:4月15日内部客户预定,4月16日开盘;
【推案情况】:平层408套;跃墅211套;别墅79套,共计约15万方
【价格】:
平层均价27000 最低24000 最高31900
叠墅均价35000 最低30200 最高38000
别墅均价32000,最低30000,最高34000
【销售情况】:截止4月16日基本售罄
【事件动态】17日内部大量退房,4月20日后部分客户受政策不利影响特别是三套房停贷等政策影响,要求推迟按揭时间、开发商垫付部分首付或换房等条件;
【事件处理】首付50%,若在10月底前政策不变,雅戈尔承诺剩余50%的款项可向雅戈尔借贷,利率按同期银行贷款利率。若政策松动,则由银行办理按揭。
关注焦点:
雅戈尔长倒花园踏着严格政策出台脚步开盘,取得不俗的业绩,但后期始料未及的政策导致近600组客户对开发商在首付、按揭等方面提出异议并要求退房,部分业主冲击售楼处,2010年4月23日业主集会商讨应对方案,最终雅戈尔将此事圆满解决,目前已备案351套,%
焦点关注——维科水岸枫情事件
水岸枫情
【开盘时间】:最后一批于4月21日开盘;
【推案情况】:240套花园洋房
60㎡左右 21000元/㎡
80-90㎡ 18000——19000元/㎡
110㎡ 17000——18000元/㎡
140-170㎡ 16000——22000元/㎡
【销售情况】:当天销售30套
【事件情况】17日出售VIP卡90张,18日出售9张,19日、20日均未有销售,21日开盘当天,持VIP卡购房的客户仅十余人;项目价格1