文档介绍：林语溪
营销策划方案报告
保利
认知
1、重庆保利认知:
是重庆保利进驻南部片区的标杆项目,就像当年保利高尔夫之于重庆,国宾上院之于九龙坡区
2、林语系列认知:
保利林语系列是保利地产旗下中高端品牌支系,多以别墅、洋房为开发重点,高层配合出售
3、区域属性认知:
南岸区&巴南区——版块特征明显,竞品区域内缺少品牌开发商的典型内向型市场
1、2013年,如何完成4亿销售任务?
2、做为重庆保利进入南部区域的标杆项目,如何成就标杆价值?
3、如何延续保利林语溪中高端形象?
报告思路
1、挖掘项目价值
2、界定市场竞争
3、聚焦客群来源
4、确立定位方向
5、营销执行策略
1、挖掘项目价值
项目区位:
保利林语溪位于南岸区及巴南区区域交界处,与两区核心均有所偏移。北临JEEP销售店,南邻凯恩国际家具市场。东临蔚蓝时光成熟社区,西北临交通大学学生寝室。规划成为洋房、高层、商业、公寓四大业态齐全的项目,是一个小而精,小而全的项目。
总占地面积
㎡
总建筑面积
㎡
高层建筑面积
㎡
洋房建筑面积
㎡
商业建筑面积
㎡
公寓建筑面积
㎡
地上建筑面积
㎡
地下建筑面积
㎡
容积率
建筑密度
%
项目项目交通便捷,周边商业、居住已经有一定氛围。但周边成熟度较为欠缺,常住人口较少。商业以凯恩家具市场、汽车交易市场为主要商业,周边以小商业为主,缺乏大型超市,对面蔚蓝时光商业已有一定基础,但尚未成型。交通是本项目目前重要优势。
项目配套:
项目项目高层以58㎡两房小户型为主,洋房以90㎡三房跃层为主。高层58㎡两房户型面积控制合理,82㎡跃层产品舒适。
产品
户型配比
占比
高层产品
58㎡两房
57%
64㎡三房
12%
74㎡三房
12%
82㎡三房
19%
产品
户型配比
占比
洋房产品
91㎡三房
85%
57㎡三房
3%
101㎡三房
6%
123㎡三房
3%
187㎡三房
3%
项目产品:
58㎡两房
82㎡跃层
SWOT分析:
Strength优势
保利千亿央企品牌
立体交通网络,出行便利;
洋房舒适社区,产品设计优越
山地建筑,景观视野较好
Weakness劣势
区域缺乏政府规划利好;
地段偏移南岸区核心溢价区域;
周边常住人口较少,换房要求较低,学生购房能力较低。
Opportunities机会
下半年周边住宅放量进一步减少;
项目周边缺乏品牌开发商,当地开发水平较弱。
Threats威胁
2013年政府进一步加强宏观调控;
巴南区区位及周边中小开发商,影响项目溢价能力。
项目偏离核心溢价区域
巴南与南岸交界处
项目竞争如何界定?