文档介绍：揭秘炒房团利益链
温州富商、山西煤老板,这一批批“炒房团”,被认为是中国房地产市场的一股重要力量,参与了高额利润的分配。
炒房团的力量到底有多大?他们是怎样参与房地产市场的利益分配,就是对房子简单的低买高卖吗?他们的组织形式、商业运作究竟怎样?
在房地产律师张捷看来,炒房团的核心是幕后的操盘手,其最核心的运作机制,是在房地产开发商资金链条进展的背景下,以某种方式为房地产开发商提供民间融资,赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。
其阐释的运作逻辑,超出我们简单理解的炒房团运作模式
只有从资金链条出发,才能真正看懂行业的秘密。
据了解,属于游资性质的“炒房团”,其资金规模巨大。但市场对于其运作模式、盈利结构并不明晰。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手
,则脱离于公众的视线之外。
真正的富人是非常低调的,不会招摇过市,甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里,他们都拥有自己的职业,并且非常繁忙,根本没有时间各个城市往来去炒卖和管理房子。
炒房的利润来源
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨,但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商――这意味着开发商的“贱卖”。
即便是在大牛市中,如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌,也是太高估了炒房团的智商。
在这样的博弈中获取暴利并不容易,且风险巨大。更何况在计入税收因素后,这个游戏可能演变为零和博弈或负和博弈,也就等同于赌博了,这绝对不是大规模炒房团赚钱的常态。
炒房团真正的利益来源,是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%,加上各类手续费不超过
10%,但民间信贷利率一般是月息2%-5%,还要以复利计算。综合到年息,最高能超过100%。
在房地产整体信贷政策紧张的背景下,我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面,因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。
在这个背景下,开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍,其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。
可以说,正是开发商高额的融资成本,才产生了期房与现房的差价,以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨,更是资金成本的反映。
对于开发商而言,炒房团实际上起到了资金来源的角色,炒房团所主要获取的确定的收益,也即是此利差部分。这是认识问题的关键之一,后面的内容是介绍如何实现这一点。
开发商需要炒房团
办理假按揭套取银行贷款,这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法
,但风险极大,而且监管也越来越严。尤其是限购二套房的贷款政策出台以后,找愿意假按揭的人也越来越不易。
但开发商的资金需求依然存在,而且在宏观紧缩的背景下变得更加紧迫,这就给炒房团留下了空间。
实际上,炒房团也是在套取银行资金,但开发商对此没有任何法律责任,都是由炒房团承担。而且,炒房团也是每一个成员独自面对银行和律师的审查,走的是正规渠道,也没有给银行和律师行贿,在形式上符合法律政策,银行工作人员也没有假按揭那样的责任问题。
很多人会问,开发商需要资金,为什么非常希望和炒房团合作,而不是直接先期降价卖给公众?这里有几个复杂的原因。
其一,部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。尽管政府要求开发商不得捂盘、不得惜售,但是开发商只想低价出售部分房子以得到所需的资金,而其他房子是要高价出售的。因此开发商绝对不会接受低定价导致房屋被一抢而空的结果。更何况有的地方政府还制定了开发商不得中途涨价等规定。
其二,实际上最主要的原因在于:即便低价公开卖出
(部分)房,开发商也不能迅速收到卖方所得资金。
显然只要开盘价比较低,很多人就会“打招呼”找到开发商“留房”。房地产的开发过程中要盖上百个章,每一个拿章的人都会有类似的要求,要求留一两套房子。
打了招呼就不能再出售了,但是他们不会立刻给开发商房款,而是要等到房价涨了很多后卖出,再支付房款。
这样的结果不算是索贿受贿,因为成交价就是开盘价,是“市场价”成交,赚的钱是打招呼人可以解释的“投资房产”的收入。这种投资是旱涝保收的,房价没有涨或者跌了,他再说一声“不要了”,风险就被转嫁给了开发商。更有甚者,在房价上涨以后,还会有大量的人找各种关系,要求开发商以开盘价把房子卖给他。
打招呼要求留房的人实际上也有一个底线,就是不会主动要求开发商按照低于开盘价的价格(起码不是低很多的价格)卖给他房子,因为那样会有索贿受贿的嫌疑,不是“正常投资房产