文档介绍：山东建工学院和平校区
项目定位及土地价值评估

第1章地块分析 6
地块概况 6
地块地理位置及 6
项目现状 7
8
Strength优势分析 9
Weakness劣势分析 10
Opportunity机会分析 11
Threat威胁分析 12
劣势和威胁规避方法 13
第2章产品定位 14
物业类型定位 14
A地块建议定位为商住两用楼 14
B地块建议定位为高档住宅社区 14
建筑类型定位 15
绿化率 15
户型 15
目标客群 16
价格定位 18
非商业部分价格定位 18
商业部分价格定位 20
商业业态 20
经营内容 21
商业配比定位 21
销售价格 22
第3章项目土地评估 23
估价前提假设 23
24
开发完成后的房地产价值为: 25
测算开发成本 25
买方购买土地的税费:3%V 27
投资利润: 27
销售费用 27
用公式计算土地价格 27
结论 28
28
开发完成后的房地产价值为: 28
测算开发成本 29
买方购买土地的税费:3%V 30
投资利润: 30
销售费用 30
用公式计算土地价格 31
结论 31
假定土地费用为350万/亩, 31
销售收入: 32
测算开发成本 32
销售费用: 34
税前利润率: 34
结论 35
假定土地费用为400万/亩, 35
地块指标不变,销售收入和销售费用也不会发生变化 35
测算开发成本 35
税前利润率: 37
结论 37
假定土地费用为350万/亩, 37
销售收入: 38
测算开发成本 38
销售费用: 40
税前利润率: 40
结论 41
假定土地费用为400万/亩, 41
地块指标不变,销售收入和销售费用也不会发生变化 41
测算开发成本 41
税前利润率: 43
结论 43
结论
价格一定的情况下,:
容积率
土地价值
(万元/亩)

价格一定的情况下,假设土地费用分别为350万/亩和400万/亩时,:
容积率
土地价值
(万元/亩)
税前利润率

350
42%
400
34%

350
34%
400
26%
详细分析见下文。
地块分析
地块概况
地块地理位置及
项目地块位置示意图:
项目位于济南市历下区和平路47号,该地块由历山路、解放路、和平路和历山东路围合而成,现为原山东建筑工程学院老校区学生宿舍、教学楼、体育场等,现正在使用。
该地块西部毗邻济南的城市政治、经济、金融、商业中心,东部有山大路科技一条街,北部老居住生活区,南望千佛山,是拥有众多高等院校的文卫区。随着城市的不断扩张,项目所在区域已成为济南的老城中心区。
项目区位分析
济南市城区发展因为南部山区和北部黄河的限制,呈现东西向发展趋势,且基本上已经形成了条状城区。根据济南房地产发展的区域分布,中原结合济南城市总体规划,对济南城区进行了重新划分,将城区分为三个不同级别,其中市中心基本上以泉城广场为核心,半径5公里范围内为一级城区。此区域作为济南市的市中心,是最为成熟的黄金地块。本项目便为济南市一级城区。
项目所处区域内可供开发利用的土地有限,近期新开发项目极少,土地开发成本较高,地价呈现连年直线增长的趋势。
项目现状
项目地块划分为A、B两大部分,A部分位于原山东建筑工程学院西北门区域并且较为规则,呈“剑头”型东西较长。B部分为原山东建筑