文档介绍：大连万达集团之南京项目
初步市场定位分析
及合作建议书
送呈:大连万达集团
南京万达房地产有限公司
撰写:中原(中国)物业顾问有限公司(南京分公司)
目录
序言…………………………………………2
市场状况分析
……………………………3
…………………………………17
……………………………………18
……………………………………20
………………………………………………26
项目分析
…………………………………………27
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………………………………29
…………………………………30
…………………………………31
…………………………………32
3. 7宣传策略建议………………………………33
合作建议及服务内容…………………….34
中原经验……………………………………36
结论……………………………………….36
序言
中原深感荣幸为贵司大连万达集团,旗下南京市大型项目撰写初步市场分析及合作建议,一直以来,贵司为大连房地产市场领导者,近来,贵司业务及品牌幅射至国内其他城市,已成为国内数一数二的大型开发商,而这次庆幸获悉贵司于南京市将开发大型住宅区,该项目占地超过300亩,初步定为以低密度别墅区为主,以贵司规模、经验、人材及实力定能令南京市房地产市场推向更高水平。再加上贵司别于其他开发商,较偏重营销策划,完全以市场角度迎合需要,因此大连万达集团登陆于南京市,势必令南京房地产市场掀起高潮,达到白热化竞争阶段,而这时候,中原亦准备于南京市成立分公司,跟贵司同样看准南京房地产业,希望为南京市房地产业作出贡献。虽然中原于南京市业务刚开始,但凭借中原于香港及国内宠大业务网络及其专业管理,再加上中原已于一年多前已一直深入调查南京市场,并获得不少数据,现时中原已获聘为南京鑫园及中国人家之销售代理及全程营销策划,并获不俗成绩。因此,中原深感诚意,望能与贵司成为长期合作伙伴,务求在此基础上,发挥最大市场效应,达至三赢局面(开发商、买家及中原)。
因现时所获资料并不充足情况下,中原只根据以往经验及手上资料数据,撰写下列初步建议书,望贵司见谅!双方合作落实后,中原将提交一分具体性策划报告供贵司参考。
二、市场状况分析
南京房地产市场特征
2003年南京人均住房面积将达15平方米
从南京市建委获悉,2003年南京各类房产开发竣工面积将达到1480万平方米,南京市人均居住面积将由2002年的10平方米增至15平方米。高档商品房的开发量有所控制,仅占今年商品房开发量的10%。
南京楼市进入“零售时代”,个人消费唱主角
2002年最后一天,经南京市委、市政府批准,《南京市进一步深化住房制度改革的实施方案》出台了,房改进入了停止住房实物分配,实行货币分配的新阶段。这是南京住房制度突破性、实质性改革。公有住房出售、房改房上市、经济适用房买卖、商品房交易四个车轮加快运转起来。
2002年全市出售公有住房506万平方米;全市经济适用房开工108万平方米,;销售面积550万平方米,,且基本为个人购买;,大大超出年初140亿元的预期目标。
2002年,,其中个人购房826万平方米,占总销量的75%。2002年南京春季房展共协议成交商品房695套,均为个人买房。2002年前5个月,全市由个人办理购房按揭贷款的有5214人,比去年同期增加72%。
同时,今年1至5月,南京市售房面积和交易金额分别较去年同期增长47%和57%,这说明在全面取消实物分房、集团购房退出后,南京房地产市场并没有出现“断档”现象,住房消费热度不减,并稳步走入个人消费唱主角的
“零售时代”,市民住宅消费已成为拉动经济增长的新亮点。
住宅销售价格走势——稳中有升
2002年一季度住宅均价为4500元,与2001年同期相比略有上升,这两年南京房价经历了一个上下波动的调整期,主要原因在于,以往商品房主要集中在市中心黄金地带,从2002年起,城区中心的住宅上市量明显减少,而城区周围的商品房开发和上市显著增多,商品房销售地域性的结构调整,也造成了房价的波动。此外,商品房价格还出现两极分化态势,售价最高的为市中心商品用房,;住宅售价最高已近每平方米10000元(如汉府雅苑),最低的仅3400元(江宁地区)。
房价的涨跌从来就是很敏感的话题,进入新千年,货币化分房开始启动