文档介绍：房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究
摘要:房地产企业在房屋开发建设时,土地成本占用的投资资金较多,在缴纳土地增值税之前,企业通过对相关税收政策的充分分析,找到税收优惠政策的适用条件,在合理、合法的情况下,有效降低企业的赋税负担,对提高房地产企业的资金使用效率具有十分重要的作用。而在实际土地增值税筹划和清算方面,有一些比较成熟的实用技巧经验,有效学****这些技巧和经验,能够有效降低成本,提高企业的经济效益。
关键词:房地产;税收筹划;土地增值税;清算时机;财务管理
在房地产企业的整体纳税中,土地增值税占了较大比重,土地增值税是对转让房地产所得到的增值额度而征收的税,从目前的纳税总体情况看,房地产开发企业是重点的纳税群体。而房地产企业通过对国家征税政策优惠条件的深入研究,在符合税法、经济法和公司法等相关法律的条件下,制定更加合理的纳税方案,通过对土地增值税进行科学的筹划和清算管理,可以降低一部分不必要赋税成本。
一、房地产企业土地增值税筹划的意义
第一,促进税收法律的完善。房地产企业在对土地增值税进行税收筹划时,会给国家的税法机关部门提出一定的修改建议,从而不断促进我国税收法律法规制度的完善;第二,有利于国家的宏观调控,房地产企业主动进行纳税筹划,适应土地增值税优惠政策,最终实现国家宏观调控的政策目标;第三,提高房地产企业的利润和效益。
二、土地增值税筹划和清算技巧措施分析
(一)掌握并利用税收优惠政策
在国家不断加强对房地产企业宏观调控的背景下,作为重要的调控政策手段,土地增值税的征税政策变化比较快,因此,房地产企业要尽快熟悉并掌握国家相关税收政策的变化形势,并深入研究税收优惠的条件。对土地增值税进行纳税筹划,前提要充分掌握税收政策的各个细节,并做好应对措施。要注意千万不可为了节税、免税,而违反国家税法规定,更不能逃税。房地产企业可以通过合理的纳税筹划,设计并选择纳税成本相对较低的缴纳方式,并据此设计一套科学合理的清算技巧。现阶段我国的土地增值税使用的累进税率的方式,土地增值税中有比较明确的优惠条件,例如,当企业的增值税率超过20%时,就不再适用优惠税收的相关条款,在这种情况下,房地产企业就可以根据实际纳税情况,进行综合换算,找到更加符合企业的纳税方案。
另外,房地产企业在开发项目时,如果项目获得的利润越高,则企业在缴纳土地增值税时所缴的税额越大,而利润越低,则相应的土地增值税纳税越少。从这个角度去分析,房地产企业在开发土地建设商品住宅时,如果能做到将房价卖的最低,同时缴纳的土地增值税也最少,在这种“临界点”状态下,获得企业正常的利润。按照国家税法的收税优惠规定:增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。这其中的“20%的增值额”就是房地产企业可以进行税收筹划的“临界点”。房地产企业在深入细致研究透彻土地增值税进行纳税筹划的“临界点”后,进行合理的纳税筹划,可以适当降低企业的纳税负担。
(二)在不违犯税收法律政策的情况下,适当延缓土地增值税的清算时点
对于房地产企业开发过程中的土地,在缴纳增值税时,可以提前与当地税务机关单位进行沟通,双方达成一致的协议,让税务机关同意房地产企业合理的延后纳税要求。先期的纳税可以从纳税负担相对较轻的项目开始,这样对于同一个土地开发项目,先期的纳税负担不至于