文档介绍：平原新区·凤湖项目谨
呈三
:
联
发展策划报告置
业
合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司
集团发展策略中心
二零一三年三月
H O P E F LU E N T
框架大纲
项目理解及属物业组物业发财务成
性界定基础研究发展策略定位体系合研究展建议本测算
区域发展
城市发展发展梳理客户定位本体条件开发策略开发计划制定
资源条件宏观经济
策略推导市场定位用地价值功能布局成本财务
开发条件市场格局
案例借鉴产品定位规划方向规划设计静/动态效益
企业目标板块特征
价格定位组合研判建筑园林
属性界定重点市场
后续竞争户型设计
客户专题配套服务
营销策略
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我们的研究,
从对项目的准确理解和界定开始……
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区位:郑新中心,郑州北郊的新兴卫星城,位于郑新半小时生
活圈内,但受制于公共交通,短期内发展较为独立
区域位于郑州北部郊区,107国道等城市
主干道贯穿区域,30min车程可至郑州中
新乡
心城区、新乡市区,连结度较高市区
短期内,区域与郑州城区之间交通网路单
项目
一,缺乏立体公共交通,紧密度有限,难平原新区
以依托其发展
1
黄 0
7
复河
线
郑州
关键词:北郊卫星城市区 CBD
发展较独立
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区域:规划定位高,但产业落实速度较慢,配套匮乏,目前凭
借大型房地产开发带动,产业及城市化发展存不确定性
区域定位为沿黄科技生态名城,重点发展新往新乡
能源新科技产业,强调产城一体化,未来有
望成为郑州的北部副都心
产业片区
目前引入农科、生科、信息、职教若干,但 10
本项目 7
复
仍有大量产业尚未落实进驻时间线
主城片区绿地
教育与农业科研
目前已有多家品牌房企开发建设或圈地,以片区
农商新天地
中低密度的千亩大盘为主,在未来2-3年内恒大
将形成郑州的一个低密度居住板块新热点往郑州
正泓湾往郑州
关键词:未来郑北副都心、中低密居住主导、产业及配套缺乏
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市场:外源性特质明显,主要承接郑州市区外溢客户,少量为
新乡市和本区客户,未来产业人群也将成为购房重要力量
区域房地产市场具有外源性特征,客户主
要以郑州城区外溢客为主,小部分为区域
内部及周边客户新乡市区
未来在规划落实、产业发展的带动下,区
域价值和认知度将逐步提升,预计区域对
外部客户的吸纳力将持续增强,同时,本本项目
区产业人群也将成为购房的重要力量
郑州城区
关键词:外源性市场
平原新区客户来源图
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开发:项目规模不大,容积率有一定弹性,具有打造低密度物
业的空间
本项目整体规模不大,缺乏规模效应,难本项目开发指标表
以对市场上的大盘形成冲击,具有一定的地块 2013-006 2013-007 综合
商业 13334(20亩) 0 13334
用地面
开发挑战住宅
积(㎡)
合计
建筑密度 28%-35% 20%-25% 24%-30%
本项目容积率具有一定弹性空间,具有打容积率 - - -
商业
造低密度物业的空间,但与区域内项目相建筑面
住宅
积(㎡)
比容积率仍较高,无法形成纯粹的高端低合计
密度社区
两地块指标综合平衡下,,结合
项目用地指标情况,项目有不同的物业组合:
关键词: 别墅+高层
洋房+高层
具有低密度物业打造空间别墅+洋房+高层
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资源:项目一线东南望凤湖,景观资源优质;新区核心,周边
配套将在三五年内呈现,未来复合宜居+城市价值
本项目紧邻平原新区的中央湖,具有凤湖
一线东南向湖景,景观资源优质项目
行政中住宅
心区(高度未确定)
规划展厅
(高度20~25m)
商业服项
目
项目临近行政中心区、商业服务区等务区凤湖