文档介绍：产权
是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合,它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。产权可以分为三类:所有权,所有权的暂时分割,信托。
产权界定
产权界定是指国家依法划分财产所有权和经营权等产权归属,明确各类产权行使权利的范围和权限的一种法律行为
完整产权
是指某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。
交易费用(成本)
是指在产权交易过程中,寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。
科斯定律
科斯第一定律-当交易成本为零时,只要产权界定清楚,而无论是如何界定的,市场运行的最终结果都是一样的,且达到帕累托最优。
科斯第二定律-交易成本为零在现实生活中根本不存在,不同的产权安排会有不同的交易成本,因而,最初的产权界定会影响到市场配置资源的效率。
土地所有权
定义:是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利
土地所有权属性:土地所有权是土地所有制的法律体现,是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。
土地所有权权能:占有、使用、收益、处分
土地使用权
土地使用权是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分土地收益的权利,是土地所有制的法律体现。
狭义土地使用权:包括在土地所有权之内,与土地占有权、收益权和处分权并列的关系。
广义土地使用权:独立于土地所有权权能之外,含有土地占有权、狭义使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。(如出让的土地)
房屋产权
是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
房屋产权分类
标准价产权(房改房产权证类型之一)
说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。首先,标准价的产权只能说明产权人对该房屋拥有部分产权,原产权单位拥有其中部分价值份额,产权人要想上市交易,原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权,交易后,售房款在扣除税费后,由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额,将标准价变成成本价,就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是,已经按照标准价出售的公房,原产权单位无权按照原价格收回。
成本价产权(房改房产权证类型之二)
成本价的产权说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。成本价的产权人可选择两种收益方式:(1)直接上市进行交易,由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。(2)产权人先将成本价房变为商品房,然后再上市交易,具体操作是由评估部门对房屋进行评估,然后按照市场评估价的3%,到房管部门补交土地出让金,再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样,成本价产权证就变成商品房产权证了,这种情况下,售房款除税费外,收益全部归产权人所有。
微利房产权(经济适用房)
公民个人购买的经济适用房,房屋产权归公民个人所有,已取得合法产权证书,即可依法进入二级市场上市交易。上市后,其收益全部归个人所有。这就是说,经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样,惟一不同的是,经济适