文档介绍：安徽萧县碧水星城项目营销策划
【提案报告】
谨呈:柏星置业
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我们对本地块的基本认知
依附于城市大动脉的典型城市化开发项目
典型的四线城市郊区大盘开发项目
本案
凤山板块
营销上我们对本案的基本观点
交通西路地产开发价值链的有力促成者
萧县后续开发项目价格定位的风向标
萧县区域、乃至皖北县级城市大盘开发的典型案例
面临典型的四线城市开发课题
俱备典型的政治经济学开发特征
我们操盘的思路:
问题:
1、市场难点在哪里?
2、市场契机在哪里?
问题:
1、产品的定位?
2、产品的个性化定制
问题:
1、消费者在哪里?
2、消费者有什么特征?
三大因素决定项目的营销核心
市场
客群
产品
营销策略与推广
PART 1 市场研究
要点
理解城市
宏观大势背景
萧县区域市场
问卷简述
萧县五大印象
房地产开发起步迟
城市面貌脏、乱、差
房价偏低
大盘跃进式发展
impression
经济缺乏活力
宏观市场背景
2007年全国市场供需两旺,房价涨幅增加
土地开发活动增长有所减缓,但土地购置面积出现近5年来首次大幅增加,同时土地价格也快速上涨工,涨幅达到5年新高。
房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高,商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所增加,以商品住宅新开工面积增加最快。
08年初房价局部下挫,面临结构性调整。
如果2008年宏观经济继续保持平衡较快增长,全国房价不会有大幅波动,但在从紧的货币政策影响下,全国房价涨幅将会下降。部分大城市面积短暂回挫的节点性调整。
从长期看,我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变,房价长期上涨趋势未变。
中期的房价走势取决于宏观经济和政策落实的力度。
节后的五六月份及下半年的九十月份,将是明年市场的睛雨表
今年节后,全国局部大城市出现了房价的异常波动,市场能否逐步趋于稳定,首行看今年五六月份的旺季市场能否平稳过渡(调控重点城市深圳的短期表现尤为重要。) ,另一点则看奥运之后中稳过渡,09年的市场则会逐步趋于稳定。
观点:长期看好、中期看政策、短期看深圳。
未来市场我们信心的根源
波型论断
基本观点:
中衡状,存在谷峰与谷底的不均衡态势
正常运行状态,谷峰带动谷底运行
谷峰遭遇阻力,则动力向谷低扩散
地产开发更是具备一定的波型周期性
宏观调控将是三四线城市风险中找机会的机遇发展年
宿州区域市场背景
砀山香港商城
砀山人民西路
多层、商铺、
商铺11600~15400
砀山紫鑫花园
砀山人民西路
多层、
1400
砀山丽都房产
砀山人民西路
多层、商铺
多层1600、商铺12800
砀山御都星城
砀山新区政府旁
多层
均价1800
萧县与砀山、灵壁、泗县同隶属宿州,宿州在皖北经济圈相对落后,农业占比很大,工业基础薄弱,经济格局不尽合理,主要工业产业为煤矿、罐头、白酒、编织业、造纸、化肥、水泥、农副产品等。
萧县、砀山、灵壁、泗县在安徽县域经济排名中均较为靠后,经济发展较为类似。以砀山相比,两城市经济相当。且房地产市场较为类似,-,住宅市场大盘较小,砀山御都星城销售均价约1800元/平米,市中心或景观区较好的房源价格约在2200元/平米左右。
具体如下:
观点:
萧县与砀山规模相当,发展轨迹极为类似,但供应量偏高,商业价相对较低。