文档介绍：湘潭九华项目概念定位报告
谨呈:华融置业有限责任公司
方案编号:20111219前策0201
未经许可,不得流转,需严格保密
本方案由刘元明、毛思琴编写,刘洋统稿
关于本次调研工作的说明
此次调研工作为期7天,湘潭5天,长沙2天;
共调研项目40余个,包含湘潭市所有项目,长沙麓南、省府板块以及其他可能存在关联客户的区域项目;
沟通交流单位包括:城郊地产、碧桂园、嘉盛地产、湘银地产、搜房网等;
地块周边项目以及湘潭市区标杆项目销售人员和咨询客户;
09-10年湘潭政府房地产市场年报、克尔瑞湘潭市场2010年报等专业研究资料;
以上成果为本报告数据主要来源。
项目概念定位报告共分为四个部分:
第一部分——开发背景综述:主要分析了湘潭、九华和长流组团的地理环境、城市经济,为后面的项目定位和产品策划提供铺垫;
第二部分——市场现状以及趋势研究:主要分析了刚性功能市场和舒适改善市场的市场规律和特征,寻求市场契机,为后续定位和策划提供探讨方向。
第三部分——地块分析及开发导向:分析了地块条件、指标条件和开发中面临的SWOT环境,在作出开放方向的推导后,结合市场和指标作为测算,指出可供考虑的发展导向;
第四部分——项目规划发展意向:主要通过对周边市场和项目自身条件的分析推导出项目的产品定位,并就几种高可行性的发展方向作出探讨;
本次调研汇报的内容结构和意义
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背景综述
背景综述
地块印象、湘潭概况、九华新城概况
城市印象——以制造业为核心的中小型三线城市
湘潭概况——长株潭融城支点之一,在城市经济基础和人口基数上屈居末位,市内仅有两区,城市第一、二产业突出,支柱效应明显。
湘潭别称“莲城”,是全省乃至全国重要的工业城市,综合实力列湖南省第三位。是长株潭城市群的中心城市之一,2007年获批为全国两型社会综合配套改革试验区。位于湖南省中部偏东,湘江下游。辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市,总面积5015平方千米,总人口274万。
·典型的重工业城市
世界最大的***化盐生产企业——湘乡铝厂、中国最大的电解二氧化锰生产企业——湘潭电化集团、中国最早的电工器材生产企业——湘潭电机厂、中国最大的金属铬生产企业——湖南铁合金厂、中国最大的锰矿——湘潭锰矿
·诞生了中国第一台120吨塔式起重机、中国第一辆城市轻轨车、中国第一辆最大牵引力和最大吨位的工矿电力机车、中国第一台液压微电脑控制吸扫式扫路机、中国最大的汽车300吨电动轮自卸车、中国最小的汽车江南奥拓微型车
2010年,,十一五期间,人口自然增长率不足1%;
2010年,,%;
湖南省各市州常住人口及人口密度对比(2010年)
城市印象——具有强烈的城市革新愿景,短期内依赖自身更新,愿景依赖产业带动人口增长,区域间无置业壁垒
地块分析——湘潭人口基数不高,且人口增长的速率偏低,但人口密度居于湖南前列,基本与长沙齐平。市区仅有两个正式的行政区,市内两区和九华新区的客户置业基本不存在明显的区域壁垒。
往长沙
往长沙
往株洲
河西
河东
湘潭城市功能中心完成转移,向北向东对接长沙、株洲,城市外扩趋势明显,开始多中心,多组团发展,且发展速度快。
河西板块
九华板块
建设路
板块
市府板块
板塘铺
板块
★
双马板块
河西中心
湘钢
湘纺
城市结构:2005年前,湘潭以河西雨湖区为城市中心,河东依靠湘纺、湘钢两大企业分别形成板塘铺中心及湘钢企业生活区。
城市结构:2005年,湘潭市人民政府由雨湖区迁往岳塘区,带动河东地区的开发建设,城市功能中心转移,逐步将河东新区打造为湘潭的政治中心、文化中心和商贸中心。
城市结构:随着长株潭城市群进程的加快,湘潭城市版图进一步扩张,根据湘潭城市总体规划,将湘潭市域城镇打造为“一心五区、两轴两通道”,向北形成九华融城中心。
区域印象——城市快速发展,融城步伐坚定快速
九华经济示范区概况:
湘潭九华经济区成立于2003年11月;
整体打造成为一个“工业新区、滨江新城”的理念;
工业区是以吉利汽车为龙头的九华汽车工业园、以机电一体化为主体的九华高科技机电工业园,特色突出、已具规模,被国家科技部认定为机电一体化特色产业基地,湖南省科技厅认定为车辆及装备制造产业基地,目前正在与湘潭高新技术开发区联合申报国家级高新技术开发区。
当前已引进浙江吉利控股集团、三星、西门子、香港恒通资源集团等高科技项目,96家企业投产。
区域印象——政府与民众众望所归的城市未来希望
九华经济示范区概况——九华新区规划起点高、前景良好,作为湘潭融城枢纽,经过8年发展已经初具新城面貌,其全新起点和面貌获得湘潭民众高度认同。
公路