文档介绍：☞
Part 1 宏观背景研究
Part 2 惠州市房地产市场分析
Part 3 项目概况分析
Part 4 项目SWOT分析
Part 5 项目总体定位
Part 6 正太优势
城市概况
城市功能定位
政策环境
经济环境
城市发展及规划
Part 1 宏观背景研究
一、城市概况
惠州地大物博,资源丰富,是具有后发优势的新兴城市
惠州位于广东省东南部,珠江三角洲东北端。属珠三角经济区,现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县,,。被称为“岭南名郡”、“粤东门户”。
,由惠城组团、陈江-仲恺组团、惠阳-大亚湾组团规划建成区及相关控制地区组成,其中规划建成区面积约为350平方公里。
二、城市功能定位
组团式现代石化数码名城和山水生态城市
历史名城
山水丽城
数码E城
石化新城
珠三角东岸都市区滨海生态中心
港口交通枢纽城
综合现状来看,未来惠州市在石化、旅游等方面的功能仍会大大增强。
中国西湖三十六,唯惠州足并杭州
三、政策环境
从07年至今,楼市调控政策不断,楼市政策逐步收紧
2010年可谓政策调控年,从年初剑指高房价的“国十一条”,至年中直击投机性需求的“新国十条”,再到年末巩固调控成果的“国五条”,在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下,政府持续“给力”房地产市场。
2011年在“新国八条”、房产税加息组成的新一轮调控下,市场的成交量出现了明显下滑。
2007
2008
2009
2010-2011
停止核准用于购买土地等用途的房企IPO;
提高土地增值税预征税率;
打击假按揭、假首付、假房价等行为;
减免住房交易税;
支持住房消费;
下调资本金比例;
取消税收优惠;
收紧房贷政策;
加强土地监管
出台限购令;
三、政策环境
限贷令步步加码,政府希望借此来打压房价过快上涨
严控二套房贷
提高首付比例
暂停三套房贷
停止三套公积金房贷
上调二套房贷首付
10年01月10日
“国十一条”
10年04月17日
“新国十一条”
10年09月29日
“国五条”
10年11月03日
“规范住房公积金政策”
11年01月26日
“新国八条”
严格二套住房购房贷款管理
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价;
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,
对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款
对非本地居民暂停发放购房贷款
使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%
第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%
> 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款
强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
三、政策环境
限购令横扫一线城市,波及二线城市
“国五条”明确要求各地“立即”制定调控细则,执行包括限购、限外、限贷在内的一系列措施,加快政策落地。“”新政以来,外加苏州已有近15个城市出台“限购令”,在充当楼市灭火急先锋的同时,也催生了楼市版的“猪坚强”。
城市
要点
城市
要点
北京
首推“住房配售制”,同一购房家庭只能新购一套商品住房。
杭州
本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房。
上海
暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
温州
暂定该市居民只能新购买一套商品住房,商品住房售价1个月内浮动幅度不能超过5%。
广州
同一购房家庭只能在本市市辖十区新购买一套商品住房,未满18岁不得在本市单独购买商品住房
宁波
本市户籍居民家庭,在本市只能新购1套住房
深圳
深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。
福州
年底前每家限购1套商品房
三亚
三亚市户籍居民家庭及非本市户籍居民家庭,实行限购1套商品住房政策。
海口
海口市及外省市居民家庭(含购房