文档介绍：非海第一
万科三亚项目前期策略报告
天启&开启机构海南公司
2010年3月
本案开发课题设定
一、面对变幻莫测的三亚市场,如何规避开发风险?
三、当万科遇上三亚,如何为万科探索全新盈利模式?
二、面对非海资源,如何实现“非海追海”以及 “非海第一”?
[壹]如何规避市场风险?
风险
关键词
2009年货币政策
2010年货币政策
政策基调
扩张
适度收紧
政策表现
2月25日起,
2009年房产政策
2010年房产政策
政策基调
救市
抑制房地产价格过快上涨
政策表现
降息、利率7折、税费减免
购地首付从20%提高到50%;
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年;
二套房首付调提高至40%;
北京率先出台11条楼市调控政策,遏制房价过快上涨;
天量货币供应加上惠市政策刺激2009年房地产市场显示出空前繁荣
2010年初惠市政策到期,调空政策频繁出台,货币政策收紧
[政策层面]政策的不确定性,带来项目操作风险的加大
[供应层面]供大于求是未来几年海南市场的主旋律
旅游岛概念落地,海南5个一线湾区同时启动,仅海棠湾就计划批出2000公顷1、2类住宅用地,估算约3千万平米,按去年600万平米成交量,一个海棠湾就要消化5年。
铜鼓岭国际生态旅游区
华隆集团(,)
博鳌亚洲论坛特别规划区
中信集团(122平方公里,核心区10平方公里)
神州半岛
中信泰富()
石梅湾
华润集团(12平方公里)
清水湾
雅居乐集团(15000亩)
海棠湾
()
三亚湾新城
鲁能集团()
香水湾
富力(富力湾2500亩)
龙沐湾
江苏方公里,)
棋子湾
江苏雨润(46平方公里)
盈滨半岛
鲁能集团(16500亩)
791工程(观澜高尔夫)
香港骏豪集团(54000亩)
大宗旅游地产项目遍地开花,恶性竞争风险加大
(1月11-1月20日)
(1月11-1月31日)
(2月11-2月20日)
(2月21-2月28日)
(1月1-1月10日)
(2月1-2月10日)
春节前
春节后
[2010年春节前后三亚市场量价走势]
数据来源:三亚房协
[需求层面]春节市场凸显“滞涨”现象,成交量下滑与成交价格上涨同时并存
三亚地区2月份销售价格环比1月均有上涨(万元/平米)
凤凰岛
国际公馆
海居
半山半岛
凤凰水城南岸
金中海蓝钻
山屿湖
2010年1月
(5号楼)
(4号楼)
(蓄水价)
(高层)
2010年2月
(3号楼)
-
(开盘价)
(高层)
-4
三亚地区2月份销售率环比1月降幅较高
凤凰岛
国际公馆
海居
半山半岛
凤凰水城南岸
金中海蓝钻
山屿湖
2010年1月
700套
(4、5号楼开盘即售罄)
190套
75套
416套
520套
45套
65套
2010年2月
100余套
(3号楼,3月日至10日销售70余套)
10套
21套
150余套
(3月1日至10日销售130套60余套)
75套
10套
15套
经历了1月份的量价飚升之后,2月份各指标个案在价格上虽然仍维持在高位,但销售量普遍出现了大幅下滑
数据来源:海南开启市场跟踪数据库
[三亚市场指标个案表现]
[核心判断]
成交量的大幅下挫很难支撑长时间的价格上涨
投机性需求带动的价格疯涨将告一段落