文档介绍：珠江新城X地块写字楼项目
策划报告

一、项目基本情况
珠江新城X地块位于广州大道和金X路交叉口,用地面积8000多平方米,建筑面积72000多平方米,,用地性质为商务办公用地(C13)。广州市城市规划局已经批准了该项目的建设用地,并给出了红线与规划设计要点。本地块现状为草坪,目前已满足“五通一平”条件。
二、项目市场研究
(一) 广州市写字楼市场走势分析(宏观)
广州市的写字楼在整个房地产市场上占相当比重,广州市写字楼市场特点如下:
1. 写字楼呈价升量增。
据统计,广州甲级写字楼的面积现存120多万平方米,中国加入世贸之后,银行、保险、会计和律师等外资公司被允许经营本地业务,会对甲级写字楼产生大需求。因此,2004年以来,广州写字楼售价一直坚挺向上,升幅虽然没有住宅高,但也涨势明显;租金更是一路走高,如中信广场的出租率达98%以上,金利来大厦、大都会的出租率在90%以上。中信、金利来等写字楼的租金,高居在115-130元/平方米/月之间,最高租价已突破200元/平方米大关。
2. 准入门槛提高,发展商实力提升。
今年广州各区的写字楼放量较以往有所提升,但与1996-1997年广州写字楼开发的无序状况相比,市场属于一个供求合理的阶段。2004年上半年,,,供求差只在6万平方米左右,合理的供需,是今年广州写字楼好销的原因之一。
另外,由于地价在升,政府已实行一次性的买地付款方式,不少中、小发展商因资金短缺被拒于门外,只剩下实力雄厚的大发展商才具有实力进行开发。因此,广州的写字楼市场含有泡沫成分的不大,将保持着一种平稳的发展势态。
3. 众多停工的楼盘重新启动。
由于广州市经济增长迅速,众多停工的楼盘重新启动,如:体育东路原羊城商贸中心西座被越秀城建集团包装成“财富广场”推售。又如:东风东路的君铂国际(原名广东港澳中心)及体育西路中诚广场。
同时政府出台政策,促进这些已停工项目的盘活。广州市房管局会同市计委、财政局对广州的57宗烂尾项目制定了三项优惠措施,尽力促使项目复苏。某些停工项目所处的地理位置非常好,能够被盘活肯定可以产生更大的利润,因而2004年会出现如此多项目“翻生”个案。
4. 新型的公寓式写字楼受欢迎。
申亚的成功,为广州的写字楼市场带来直接的利好,同时,2004年广州写字楼的兴旺也来源于租户由租转买的模式,市场上,越来越多的大租户由租客转成买家。
目前在广州,最受欢迎的写字楼是24小时可办公的公寓式写字楼;最不受欢迎的则是物业管理费贵且管理质量不好的写字楼。其中,高低两端的产品较为好销,中价位的物业则会出现难销、难租的情况。
5. 各区域板块写字楼群雄并起、各领风骚
天河北、珠江新城、环市东、东风路和沿江路等几大区域共同繁荣。
天河:在体育东、天河北和体育西的写字楼市场,云集了广州55%的甲级写字楼。该板块的写字楼月租金在80-140元/平方米之间,-。以金利来大厦为例,目前月租金为100-130元/平方米,,出租率在95%以上。
珠江新城:由于珠江新城的商务规划较广州其他区域更为合理,珠江新城首批投入使用的写字楼将在市场中扮演重要的角色,并且随着