文档介绍：确保设施设备及场所处于良好的状态以提高优质服务的需要。一、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理分A、B、C三类如 A类监视系统设备配电房各屏柜生活泵、消防水泵消防报警系统电梯及其它。 B类排风设备水箱池灭火器材排污泵及其它。 C类房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。二、设备的运行管理 1、对A类设备根据业主委员会的要求、物业服务方案项目电工人员巡备进行管理。 2、项目电工人员必须经过专业培训熟悉所管理的性能、特点和操作规程考核合格后上岗操作。 3、项目电工按岗位职责及运行操作规程对设备进行操作和检查认真作好运行记录。 4、项目电工人员根据运行管理有关制度每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况检查设备运行状态注意设备运行安全性、合理性、经济性检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字发现问题及时纠正对发现的设备问题应详细填表报告工程主管监督整改情况。三、设备设施的维修保养 1、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。 2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。1日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。2日常维护保养通常由设备运行操作当班电工负责定期维护保养由主管负责操作安排当班电工人员进行配合某些设备外聘专业公司进行。3维护保养工作的项目由各类设备具体规定各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况做出年度、月维护保养计划经公司领导批准后实施。4设备年检维护保养由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司四、设备设施维修 1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类1计划维修是自在设备设施没有发生问题之前对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理2故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。 2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式1委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室实行24小时待命值班配置公司集团电话短号随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告接报后迅速在规定时间内修复。2派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划当前对设备定期保养计划当前设备运行状况的分析调查结果以及住户的要求填写派工单派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。五、设备故障及事故 1、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的称为设备事故。 2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。 3、无论发生何种设备故障和事故工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。 4、无论发生何种设备故障和事故管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录不得疏漏和隐瞒。六、设备的大修、更新 1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造使之更加安全、有效、经济、可行。 2、设备及物