文档介绍：决战福海路
福利莱仁和春天营销策划案
| 成败 2008 | 花样年地产顾问
成败。
* 仁和春天从规模上无法与福天下魅力城抗
衡,从社区配套上无法与星河城抗衡;而
销售价格上我们又决不退让,销售速度上
我们期望在2009年年内完胜;因而,仁和
春天成败关键在于怎样突破重围,让产品
真正吸引并打动消费者?
一个思路
思路决定出路
基于市场,高于市场
市场:一个思路烟台城市概况
烟台及福山房地产市场形势
国际住宅市场发展趋势
烟台及福山房地产市场趋势与需求分析
区域重点项目调查与竞争性个案研究
项目:一个方向项目分析
项目价值研判
项目发展建议
营销:一种策略项目总体营销指导思想与策略
项目营销策略与阶段营销计划
项目推广策略与阶段推广计划
|成败关键| 突破
怎么突破?
顺势而为。
* 市场形势
* 发展趋势
开
篇
顺
势
* 市场形势——天下大势
国际新型主流居住社区发展趋势
国际住宅小区发展现状
传统社区开发(TND)模式重在城市设计
-社区主张小规模、小尺度、适宜的、经济的和位置优越的住宅。保证人们到广场、公园、购物、公交等休闲、购物、娱乐等活动在5分钟的步行范围内解决,以减少和缩短人们的出行次数和出行距离,促进邻里交往。充分利用各种城市资源,避免重复建设和浪费,以提高舒适感和适宜居住性,使生活更舒适和丰富多彩,从而更加人性化。道路主要采用网格状的街道系统,以便为人们提供多种路径选择,并可降低小汽车的速度,为行人、自行车提供方便和安全。TND社区是一种全新的社区开发模式,为人们提供了新的居住感受,已逐步取代住宅小区,成为欧美国家的主流社区模式。
新城市主义理论和新都市主义理论
新道路交通理论:TOD社区生活模式
铸成城市结构和形态的大错
-城市被大马路分割成一个个的独立小王国,形成交通混乱和效率低下的城市结构。
过大化、同质化、均一化严重,浪费城市资源,适宜居住性差-破坏了城市公共领域;功能单一使服务与居住人为割裂,商业无论规模、品种和地点都不方便。
交通拥堵的制造者
-使工作与居住割裂,迫使人们在不同分区之间奔波,形成人财物的巨大浪费和环境生态的破坏。小区内部道路与城市道路不衔接,对疏散交通不起任何作用。交通都汇集到几条“大马路”上造成拥堵,这一恶果可能需要几十年消除。
破坏生态和环境,城市景观呆板
-拆除旧城和传统建筑,形成现代主义单一的城市形态。孤立在“住宅小区”内的人造景观无法融入城市景观中。
设计含量低下
-将一栋建筑复制几遍、十几遍甚至几十遍,设计技术含量低下,造就了劣质的城市环境。
市场形势——烟台房地产市场现状
1. 烟台总体经济概况
年份
GDP总量
国内排名
省内排名
人均GDP
2003
1316亿
第22位
第3位
2004
1630亿
第22位
第3位
3043美元
2005
2012亿
第21位
第2位
2006
2402亿
第20位
第2位
4719美元
2007
2885亿
第19位
第2位
6053美元
* 人均GDP > 6000美元。
是环渤海地区6个经济总量超过2000亿元的中心城市之一;
“十一五”末,烟台人均GDP将达到6800美元。买房、买车、
出国旅游等休闲型、享受型的消费将会增长,烟台将步入
一个更高水平的全面小康阶段。
2004
2005年
2006年
2007年未统计
城镇
居民
9785
10803
12452
7479
8054
9035
%
%
%
——
%。
%
农村
居民
4120
4660
5347
——
2809
3138
%
%
%
2494
%
%
居民收入与支出均有提升