文档介绍：
区位转移
随着深圳市城市中心功能“西移”及CBD的逐步形成,深圳市写字楼逐步从罗湖区向福田区转移,并向CBD以及中心区西部集中。目前中心区已集中了时代金融中心、中央商务大厦、国际商会大厦(中心)、丰立大厦、信息枢纽大厦、大中华交易广场、江苏大厦、中银大厦等十多栋写字楼。随着CBD市政配套工程的完善,一个成熟的办公社区正在中心区崛起。但由于中心区土地及规划方面的限制,写字楼的开发基本上接近尾声,向中心区西部发展已成必然之势。由于中心区西部已形成世贸中心、天安数码城、车公庙等成熟的办公环境,区位优势凸显,2002年喜年中心取得了不俗的销售业绩,开发商花样年投资有限公司正打算在此区域开发另一座标志性建筑——明年广场。由此可见,写字楼集中所在区域正在经历从罗湖—中心区—中心区西部的方向转移。
价格
在所调查的罗湖区三个代表楼盘中,基本上是只租不售,租金根据写字楼的等级而有所不同。如罗湖商务中心租金为小开间65元/m²,大开间70元/m²。世界金融中心租金在100-140元/m²之间不等,地王信兴广场则为120元/m²。与罗湖区相反,福田中心区及中心区西部写字楼是只售不租。中心区写字楼均价在10,000-11,000元/m²左右,中心区西部写字楼均价在8,000-9,000元/m²左右。
目标客户群定位
中国入世给写字楼带来了新的生机,无论罗湖区还是福田区写字楼都已把目标对准外资企业、民营企业。中央商务大厦引进外资银行即为明证。同时一些具有发展前途的行业如金融、贸易、物流、IT、咨询、电信等也成为写字楼客户群的首选。
功能定位
本次调查大部分写字楼不仅仅为单纯的办公空间,还有相当部分已附设商场、银行营业厅、餐厅酒楼等功能。世界金融中心从功能上讲就是综合服务楼,不仅有商场、商务公寓,还有星级酒店。但是大多数写字楼的商业空间基本上空置,招商困难重重。
建筑设计与公共设施配套要点
1. 建筑风格与外观
调查表明,大部分写字楼建筑风格均为简约的现代风格。这种风格具有强烈的现代气息。造型简洁而美观,建筑色彩以银灰色偏多,明快而轻巧。建筑材料以高级铝合金、隔音玻璃、花岗岩为主,取材精致。其中不乏名师设计的佳作,突出写字楼作为标志性建筑的特点。
2. 标准层面积
大部分标准层面积在1300-1700m²之间,每个单元在60-300m²之间,可以灵活拆分。标准层空间方正、实用,便于室内布置。
3. 电梯设置
电梯数量按人流量来设置,功能包括客用电梯,观光电梯、消防电梯、货梯等,其中客梯基本上集中布置在一起,一般与卫生间、消防通道、管道井等布置在大楼的中心,电梯品牌以三菱、奥的斯、德国蒂森等为主。超高层写字楼电梯应有高低区之分,,(如地王),-。
4. 智能化配置
5A智能化是写字楼的“自选动作”。5A包括楼宇自动化(BA)、通讯自动化(CA)、办公自动化(OA)、保安自动化(SA)、消防自动化(FA)。本次调查在智能化配置方面的代表楼盘包括中电信息大厦、数码时代大厦等。
5. 停车场
所调查的写字楼停车场的配置包括以下三种方式:①多层地下停车场;②地下停车场+地上停车场;③地下停车场+机械停车场。通过这三种方式多数满足了写字楼的停车要求。车位数量基本上按标准单元比例为1:1-1:2。大多数已采用IC卡及停车场管理系统。
6. 卫生间
大多数写字楼办公室内设有独立卫生间,部分设有公共卫生间。
7. 空调系统
一个明显的趋势是,大多数写字楼采用中央空调分户记费系统,这样大大节约了客户成本。世界金融中心还采用了国际上先进的地下送风空调系统(UACS),空调主机均为进口名牌。部分写字楼出于节约成本考虑未设中央空调,由用户自装(预留管道)。
8. 大堂装修
大堂层高一般为10-18M,大多数大堂装修采用高档建材,如花岗岩、大理石墙、地面,艺术天花吊顶。装修风格虽然豪华但不繁琐,极具现代气息。
9. 会所
会所一般设于平台花园所在楼层,与平台花园连为一体。会所内设有健身房、泳池、康乐中心等。本次调查的部分楼盘未设会所。
10. 商务中心、会议室
大多数写字楼都设有商务中心和会议室,部分商务中心设在底层大堂内,提供传真、复印、票务等服务。会议室多分大、中、小型三种,面积在100-500 m²之间。
11. 餐厅
部分写字楼设有员工专用餐厅,或在商业部分内,或在会所内。
物业管理
大多数由发展商属下的物业管理公司进行管理,并由品牌物业管理公司担任物管顾问,提供最基本的物管服务,包括保安、公共空间的清洁、公共设施的维修、管理、费用、公告等内容。基本实现了物业管理自动化系统。
营销策略
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