文档介绍：国内地产金融创新标杆企业研究
2012年2月高通智库
目录
第一部分:房企地产金融转型
第二部分:资本推动——做大的典范
第三部分:资本推动——做强及创新的典范
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房企地产金融转型的要求
制度
金融工具资金来源
利润分享空间效率与周转率优势产品获取土
地
资金的避险属性决定了,不会“雪中送炭”,只会“锦上添花”
同时,过度的金融创新导致的压力,会使“玉卖白菜价”
房企当前金融创新核心为“引资”,受限于金融和房地产制度,转型将
是渐进式
具备产品和运营能力的房企,在地产金融转型上具有优势
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国内房企向地产金融转型的方向
转型的核心诉求
金融专业操作,盈利模式创新——凯德模式、铁狮门、复地模式
金融地产模式
引进战略投资者,项目并购与战略并购——远洋模式
借助外生资本最大规模——万科、保利模式
多元化融资积极探索,以合作为主线——绿城模式
地产金融模式
在合理利润率基础上,与基金结合做大规模——金地模式
通过强运营能力、优势产品、内生增长——万达模式
合作开发证券融资并购
发起基金战略投资者金融地产盈利模式
强能力内生增长
多元化探索
当前核心未来
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目录
第一部分:房企地产金融转型
第二部分:资本推动——做大的典范
万科——证券保利——证恒大——土地
推动+并购模券推动+平价为核心的激进
式快周转融资
金地——“资绿城——合作
本推动”思维撬动资源
强烈
第三部分:资本推动——做强及创新的典范
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万科:多元化融资支撑业绩持续高增长
万科以“聚焦住宅单一业态、高周转”为商业模
式,采取“客户细分、经济圈聚焦和产品创新”三
大发展策略,实现业绩持续高增长。
同时,万科具备精准的市场研判能力,在2004年
之后的历次市场调整中,均逆市扩张,实现全国市2001年以来,万科充分发挥资本运作的推
场占有率的不断提升。特别是在2008年、2011年的动效应,通过股权融资、银行借贷、公司债、
市场低谷中,万科仍有不错的市场表现。信托、海外融资等多元化融资渠道,不断增加
资金实力,支持业绩持续高增长。
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万科:资本市场及银行渠道融资
02年至07年,万科的净资产中,股权融资万科历年来资本市场募集资金明细
金额占到一半左右
时间投资方式金额(亿元)
1988. 11 设立时净资产
首次发行A股
首次发行B股
配股
配股
可转债 15
可转债
增发 42
增发 100
公司债 59
万科历年来获得的大额授信额度
时间银行授信额度(亿元)
截至2011年9月30日,万科持有货币资金339亿 2001年 34
元,。 2002年 20
剔除预收账款的影响,公司其他负债占总资产的 2003年 22
%,%均为长期 2004年
负债,财务结构安全稳定。 2006年 50
%,继续保持在行业较
2007年 200
低水平。
2009年 500
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万科:土地储备合作开发“1+N”融资
2005年,万科收购13家公司
2006年,万科收购22家公司
2007年,万科收购27家公司
2008年,万科收购18家公司
2009年,万科以近18亿元的代价收购27家公司通过合作、并购来扩大业务,对万科有诸多好处:
2010年,万科收购24家公司 1. 利用现有有限资源运营更多项目,提升开发能力
2011年上半年,万科收购10家公司的掌握程度
2. 进入更多的二三线城市,涉及更多的产品线,分
散经营风险
3. 收购成品项目或成熟土地,节省开发时间成本
4. 输出自己的品牌和管理,在合作项目中收取项目
管理费,借此提高投资回报率
目前万科有更多更广泛的合作,央企、民营、个
人、国内外、大小公司都有,股权1/2可以,1/3、
1/4都可以。
有了这种合作开发,自然让万科减少了对金融的
依赖,并可以彰显其庞大现金流。
而就融资而言,也非万科一家,万科的合作方如
滨江集团等无不参与到合作项目的前期融资中来,实