文档介绍：珠海中原事业二部
中冶项目营销策划提案
第一部分区域市场调研分析
政策背景分析
宏观市场分析
区域市场分析
市场分析研判
政策背景分析
一
“7090”政策
2011年房地产新政
政策背景研判
7090政策背景
“7090”政策引导商品房市场向中小户型、中低价位迈进
市场表现
政策背景
“90平米以下的供应占70%”的政策在执行初期确实对市场起到一定的作用,部分因受目前供应结构影响而选择90-144平米,尤其是90-120平米的客户在此后转向90平米以下的物业市场。在目前市场大户型供应比较充足的情况下,90-144平米的大户型在一定程度上出现滞销的现象
中小户型的大量上市加快了“全民炒房”的热潮,变相加速了珠海楼价的节节攀升
部分城市开发商采用“双拼”等形式避开“7090”政策带来的影响,取得了不错的效果,但“限购令”与“限贷”这对组合拳,将“双拼”抹杀在摇篮中,使得“7090”政策效果更加明显
为调控楼市,中央于2006年起对房地产住宅市场实行“7090”政策,90平方米以下住房必须达到住宅开发总面积的七成
具体内容为:凡新审批、新开工的各类住房,套型建筑面积90平方米以下(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建筑总面积的70%以上;中小套型普通商品房政策性住房建设,年度土地供应量不得低于居住用地供应总量的70%
“7090”(抑制别墅类产品供应)、土地拍卖抑制地王出现等一系列政策,从房地产市场供应的源头上对商品房进行调控,引导商品房市场向中小户型、中低价位迈进。
7090政策对珠海房地产市场的影响
受“7090”政策影响,2008年起珠海住宅市场中小面积户型供应增加
市场分析
08年起,珠海新报建90平米以下的中小户型产品逐渐增多,西区近年更随着西区住宅市场的迅猛发展而海量上市
2011年上半年,珠海坦洲供应产品面积段集中在80-144㎡,最多的是80-100㎡,%
从实际情况上看,主城区住宅市场在售项目大多报建较早,受此政策影响较小,而近两年开始逐步火热的西区住宅市场则严格遵循这一政策标准,致使西区产品同质化严重
供应面积段分布
2011年国务院出台“新国八条”及其配套政策,从经济、行政、舆论等各个方面继续抑制房地产过快发展
调控政策的宏观背景
银根收紧
限购限贷
提高首付
保障房建设
土地供应
市场监管
争取调控时间
平衡供需结构
引导房地产市场健康稳定发展
短期政策
短期政策
完善
巩固
落地
执行
2011年1月26日,国务院出台了被称为“史上最为严厉”的调控政策“国八条”
二季度新出政策主要是各部委及地方政府对“国八条”政策的积极跟进,对各项细则的深入落实。如通过各种形式鼓励支持保障房建设;各地严格按照“国八条”要求出台年度供应计划以落实土地供应;在一、二手房的销售环节加强市场监管等几方面
另外,面对持续加大的通胀压力,央行年内连续六次提高存款准备金率以收紧金融信贷
商品房市场
保障性住房
深度调控房地产政策
上海、重庆房产税试点
住房转让营业税免征年限提高
完善房地产相关税收政策
税收
货币贷款
6次上调存准率,2次加息
二套放贷首付60%,
房地产类贷款同比下降显著
行政措施
限购政策升级
首次要求地方出台房价控制目标
商品房销售明码标价
完善土地招拍挂制度
县级及以上城市上报异常交易地块
,同比增长51%
国务院督查组督查16省
1000万套保障房签订“军令状”
对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制
问责制
中央及地方政府出资5000亿,社会筹集8000亿
加快保障性住房资金预算执行制度
支持地方投资平台公司及其他公司发行债券优先用于保障房建设
资金
单列保障性住房用地
保障房建设信息需公开
防范和纠正保障性住房建设,配置等环节的不正之风
鼓励央企参与保障性建设
加强保障房用地管理
加强保障性安居工程质量管理
建设管理
调控政策的宏观背景
政策时间轴:2010年起,三轮调控政策依次对全国房地产市场进行限贷、限购、限价三重打压
国十一条
国十条
限购令
新国八条
一房一价
珠海主城区网签
一轮调控:限贷
二轮调控:限购
三轮调控:限价
2. 2 调控政策对珠海房地产市场的影响
政策关键词:2011年起的各项政策对珠海房地产市场的影响效果不一,其中限贷